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Não existe almoço grátis no mercado imobiliário

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Não existe almoço grátis! Qual o significado de "Não existe almoço grátis?

Não existe almoço grátis foi criado na década de 30 e com autoria incerta, o termo em inglês Não existe almoço grátis foi utilizado por Robert Heinlein em sua novela The Moon is a Harsh Mistress de 1966 e posteriormente popularizado por Milton Friedman, famoso economista liberal, porém uma análise de sua origem se faz necessária para entendermos sua conotação atual. “Free Lunch” (Almoço Grátis) dizia o cartaz nos EUA em meados da década de 30, mas logo vinha a condição: “Pague apenas pelas bebidas”. Uma oferta razoável, levando em consideração a proporcionalidade de consumo e o preço, o cliente parecia estar fechando um ótimo acordo se o preço do almoço não viesse embutido no preço da bebida. Em outras palavras não se consegue algo de maneira gratuita ou livre de custos sejam eles monetários ou não, para conseguir algo que almeja é necessário desfazer-se de algo que preza."Não existe almoço gratis".


Fred Brooks leva o conceito um passo mais longe quando afirma que (em tradução livre) “A única maneira de se conseguir algo por nada é se, previamente, conseguiu-se nada por algo”, de certa maneira “igualando” mais uma vez a balança de trocas onde, se um indivíduo consegue algo sem custo para sí, essa aquisição terá custo para Alguém, se não houver, haverá um Custo Social para o grupo a qual pertence.


No primeiro cenário, o cliente paga um preço inflacionado, no qual o valor da comida foi adicionado, e desfaz-se de seu dinheiro em prol de um bem e da sensação de estar fazendo um bom negócio (Afinal a comida é Grátis), mas as aplicações desse conceito no dia a dia empresarial e econômico estão além de almoços e jantares. Decisões, aproximações, compras e vendas, todas as decisões relacionadas qualquer empreendimento possuem em suas diversas facetas um Benefício e um Malefício.


O primeiro é geralmente o mais óbvio e claro aspecto do cenário, protagonizando o motivo principal, porém os malefícios muitas vezes são obscuros e permeiam situações impensadas em um primeiro momento, requerendo uma consultoria especializada para serem municiadas e, se não contornadas, colocadas na balança na hora da tomada de importantes decisões. O fato de não existir almoço grátis não nos impede de tirar o máximo proveito pelo menor “custo”, seja esse monetário ou não, das situações vivenciadas no campo empresarial.


O Conceito de Friedman (Não existe almoço grátis) aplicado ao mercado imobiliário

O crescimento e expansão pessoal e empresarial requer riscos e possíveis perdas diretamente proporcionais a prospecção de crescimento almejada, esse é o conceito de Não existe almoço grátis aplicado por Friedman em seu livro homônimo, onde cada escolha e direção tomada na condução desse crescimento pode ser decisiva. Aplicado ao mercado imobiliário, constitui práticas de alto risco empresarial, geralmente relacionado a compra de empreendimentos com alto valor potencial mas com problemas de gerência de recursos e pessoas, tanto para uma readequação do modelo de negócio quanto para uma posterior venda de tais ativos, como no modelo sale leaseback.


Esse conceito é evidentemente masterizado por aqueles indivíduos que compõe a faixa de riqueza acima de 1M (U$D) quando analisamos seus ativos. De acordo com a Federal Reserve Survey of Consumer Finance, o volume patrimonial está relacionado diretamente com a parcela direcionada a ativos de risco que mesmo com baixa liquidez conferem uma alta rentabilidade a médio e longo prazo. Essas características do mercado econômico norte americano são extensíveis ao Brasil devida suas similaridades em certos padrões econômicos.


O Macrocenário - Não existe almoço grátis

Tal cenário pode ser encarado como um reflexo das políticas econômicas de There’s no free lunch e Money is king. A primeira compõe uma conhecida expressão de lógica liberal no mercado econômico e de vasta utilização no ramo empresarial para indicar que algo sempre tem um preço, um trade off onde todas as opções apresentam características positivas e negativas e nem sempre são pagas na forma de dinheiro; A segunda, uma expressão que prioriza a liquidez do patrimônio e a agilidade em transformá-lo em capital. Em conjunto, forma-se um mercado onde dispor de recursos rápidos, com rentabilidade alta e baixo risco é gradualmente suplantado pelo oposto, onde os detentores dos maiores patrimônios investem cada vez mais em empreendimentos arriscados.


Diferenças de patamar: de dos milhares ao bilhão

Ambas diretrizes - There’s no free lunch e Money is king - quando aplicadas juntas e em conjunto com outras práticas de mercado dão os moldes do cenário atual. O portfólio de um indivíduo de patrimônio abaixo de 1 milhão de U$D concentra-se em imóveis e veículos, exercendo irrisória participação em ativos de risco. O panorama vai então se diversificando, atingindo uma atuação mais uniforme na faixa patrimonial de 10 milhões e quase invertendo-se em proporção quando atingimos o topo da pesquisa, em 1 Bi, onde mais da metade do patrimônio reside em negócios e ações.


É conclusivo então a importância de ativos de alto risco no portfolio dos maiores patrimônios pessoais, sendo sempre necessário um estudo e consultoria equivalente ao porte e taxa de crescimento do mesmo. O investimento nesse ramo específico da economia tem que ser feito de maneira cirúrgica e é necessário que aceitem-se os riscos do mesmo, pois este é diretamente ligado a rentabilidade do negócio em questão.


Se você busca consultoria para investimento no mercado imobiliário, fale conosco!

Rodrigo Castro
Catena & Castro Real Estate
Mercado imobiliário - Sale leaseback
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