Built to Suit (BTS) | Análise de Viabilidade
Ferramenta CCRE para pré-análise econômica de projetos imobiliários desenvolvidos sob medida para um ocupante.
O modelo relaciona terreno, construção, custos indiretos, investimento total, yield pretendido, aluguel, estrutura de capital, serviço da dívida, DSCR, valor residual e retorno indicativo do equity.
Calculadora de Viabilidade BTS
Estrutura econômica preliminar do projeto
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Sensibilidade do aluguel BTS
Veja como o aluguel-base mensal muda quando o yield exigido pelo investidor varia, mantendo as demais premissas da simulação.
Como interpretar a análise BTS
O Built to Suit é uma estrutura imobiliária na qual o imóvel é desenvolvido ou adaptado para atender requisitos específicos de uma operação. A análise econômica não deve se limitar ao custo da construção ou ao aluguel nominal.
O que significa DSCR?
O Debt Service Coverage Ratio compara o NOI do empreendimento com o serviço anual da dívida. Um DSCR superior a 1 significa que o fluxo operacional estimado supera o serviço da dívida. A margem exigida por financiadores depende da estrutura, do crédito, do contrato e das condições da operação.
Por que o exit cap rate importa?
O valor residual de um ativo imobiliário pode representar parcela relevante do retorno econômico do investidor. Nesta ferramenta, o valor de saída é estimado capitalizando o NOI do último ano pelo exit cap rate informado. Trata-se de uma premissa de cenário, não de uma previsão de preço futuro.
TIR e VPL do equity
A ferramenta estima o fluxo do capital próprio após a estrutura de dívida e considera o valor líquido de saída ao final do contrato. A TIR e o VPL apresentados servem como referência preliminar para comparação de cenários.
Nota técnica: esta ferramenta é uma pré-análise CCRE. Não substitui orçamento executivo, projeto, estudo de solo, análise urbanística, due diligence jurídica, avaliação de crédito, modelagem fiscal, estruturação financeira ou proposta vinculante de investidor ou financiador.
Leitura CCRE: em uma operação BTS, o aluguel economicamente sustentável nasce da combinação entre custo real de implantação, qualidade do ativo, crédito do ocupante, prazo contratual, custo de capital, estrutura da dívida e valor residual esperado. A análise final deve também considerar localização, liquidez e capacidade de reutilização do imóvel.
Plataforma técnica desenvolvida por Catena & Castro