Start Joy — Estudo para investidores
Apartamentos compactos com vaga no Centro de SBC. Renda recorrente com ticket acessível e liquidez urbana. Abaixo, mostramos preço, aluguel, yield bruto e yield líquido com conta aberta.
Faixas oficiais (Tabela Setembro/2025 — “a partir de”)
Preços extraídos da Tabela de Vendas (Set/2025). Aluguéis são referências locais — edite abaixo conforme seu cenário.
Simule com seus números
Yield bruto = aluguel × 12 ÷ preço. Yield líquido = bruto − (condomínio + IPTU + vacância + manutenção).
Cenário A — 1 dormitório (~42 m²)
Cenário B — 2 dormitórios (51–54 m²)
Yield (bruto x líquido) — 1D vs 2D
O bruto é (aluguel×12÷preço). O líquido desconta condomínio, IPTU, vacância e manutenção.
Para onde vai o aluguel? (custos do investidor)
Ficha técnica
| Item | 1 dormitório (~42 m²) | 2 dormitórios (51–54 m²) |
|---|---|---|
| Preço de referência (a partir) | R$ 340.783,37 | R$ 500.436,94 |
| Aluguel de referência | R$ 2.150/mês | R$ 2.750/mês |
| Condomínio (ref.) | R$ 380/mês | R$ 420/mês |
| IPTU (mensal) | R$ 80 | R$ 95 |
| Vacância anual | 6% | 6% |
| Manutenção (mensal) | R$ 50 | R$ 60 |
| Yield bruto (auto) | — | — |
| Yield líquido (auto) | — | — |
Os campos acima alimentam os gráficos e a sensibilidade abaixo. Ajuste conforme o seu caso real.
Sensibilidade do aluguel (impacto no yield)
| Tipo | Aluguel baixo (−5%) | Yield líquido | Aluguel base | Yield líquido | Aluguel alto (+5%) | Yield líquido |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitório | — | — | — | — | — | — |
| 2 dormitórios | — | — | — | — | — | — |
Se o yield líquido ficar muito próximo ao CDI, o case depende de localização, resiliência do aluguel e disciplina patrimonial.
Como ler os números
- Yield bruto: aluguel × 12 ÷ preço do imóvel.
- Yield líquido: bruto − (condomínio + IPTU + vacância + manutenção).
- Vacância: % do ano potencialmente vazio (troca de inquilino).
- Valorização: ganho de capital do imóvel (não entra no yield).
Catena & Castro acompanha do estudo à locação. Última atualização: Set/2025.
*Conteúdo educativo; não constitui recomendação. Considere financiamento, IR e regras locais.
Por que São Bernardo do Campo reforça a segurança do investimento
Hub logístico e universitário no eixo Anchieta–Imigrantes–Rodoanel → demanda estrutural por moradia (estudantes/profissionais) e last-mile.
Logística & e-commerce
- Shopee com novo CD (Estr. Samuel Aizemberg, Cooperativa).
- Mercado Livre com rede de pontos/agências no ABC.
- Parques logísticos classe A no eixo Imigrantes/Anchieta.
Universidades & fluxo estudantil
- UFABC — Campus São Bernardo.
- FEI — Campus São Bernardo.
Vida urbana & serviços
- Shopping Metrópole, Golden Square e São Bernardo Plaza.
- Eixos arteriais centrais (Paço, Av. Kennedy, Anchieta/Imigrantes).
Quem aluga este tipo de imóvel?
Profissionais de logística & indústria
Preferem 1D/2D perto de eixos viários, com vaga e condomínio seguro.
Estudantes & professores
UFABC/FEI mantêm fluxo anual. Buscam localização central e custos previsíveis.
Executivos deslocados
Projetos temporários no ABC; valorizam condomínio moderno e garagem.
Checklist do investidor (prático)
- Contrato claro (garantias, IPCA, prazo mínimo desejável de 30 meses).
- Provisionar vacância (4–8% a.a.) e CAPEX leve entre inquilinos.
- Manter fundo de reserva de 2–3 aluguéis.
- Se houver financiamento: simular taxa atual e comparar yield líquido x CDI.
Atualizado em Set/2025. Quando saírem novos dados de aluguéis/vacância, refletimos aqui.
Nota registral: O nome comercial Start Joy São Bernardo é utilizado para fins de marketing. No 1º ORI/SBC, matrícula nº 135.067, o empreendimento está dividido em fases (Residenciais Play e Joy) e Mall AK19.
