Start Joy — Estudo para investidores
Apartamentos compactos com vaga no Centro de SBC. Renda recorrente com ticket acessível e liquidez urbana. Abaixo, mostramos preço, aluguel, yield bruto e yield líquido com conta aberta.
Faixas do encarte
Confirme condições comerciais vigentes. Os cálculos abaixo são editáveis.
Simule com seus números
Yield bruto = aluguel × 12 ÷ preço. Yield líquido = bruto − (condomínio + IPTU + vacância + manutenção).
Cenário A — 1 dormitório (~42 m²)
Cenário B — 2 dormitórios (51–54 m²)
Yield (bruto x líquido) — 1D vs 2D
O bruto é a conta simples (aluguel×12÷preço). O líquido desconta condomínio, IPTU, vacância e manutenção.
Para onde vai o aluguel? (custos do investidor)
Ficha técnica
| Item | 1 dormitório (~42 m²) | 2 dormitórios (51–54 m²) |
|---|---|---|
| Preço de referência | R$ 342.000 (faixa: 336–349 mil) | R$ 435.000 (faixa: 421–449 mil) |
| Aluguel de referência | R$ 1.900/mês | R$ 2.400/mês |
| Condomínio (ref.) | R$ 380/mês | R$ 420/mês |
| IPTU (mensal) | R$ 80 | R$ 95 |
| Vacância anual | 6% | 6% |
| Manutenção (mensal) | R$ 50 | R$ 60 |
| Yield bruto (auto) | — | — |
| Yield líquido (auto) | — | — |
Os campos acima alimentam os gráficos e a sensibilidade abaixo. Ajuste conforme o seu caso real.
Sensibilidade do aluguel (impacto no yield)
| Tipo | Aluguel baixo (−5%) | Yield líquido | Aluguel base | Yield líquido | Aluguel alto (+5%) | Yield líquido |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 dormitório | — | — | — | — | — | — |
| 2 dormitórios | — | — | — | — | — | — |
Se o yield líquido ficar muito próximo ao CDI, o case depende de localização, resiliência do aluguel e disciplina patrimonial.
Como ler os números
- Yield bruto: conta simples. Aluguel × 12 ÷ preço do imóvel.
- Yield líquido: o que sobra após condomínio + IPTU + vacância + manutenção.
- Vacância: % do ano que o imóvel pode ficar vazio (troca de inquilino).
- Valorização: ganho de capital potencial no preço do imóvel. Não entra no yield porque depende do mercado.
Catena & Castro acompanha do estudo à locação. Última atualização: 26/08/2025.
*Conteúdo educativo; não constitui recomendação. Considere custos de financiamento, imposto de renda e regras locais de locação.
Por que São Bernardo do Campo reforça a segurança do investimento
O Start Joy está no coração de SBC, cidade que virou hub logístico e universitário no eixo Anchieta–Imigrantes–Rodoanel. Isso significa demanda estrutural por moradia de estudantes e profissionais, além de expansão do e-commerce (last-mile).
Logística & e-commerce
- Shopee com novo Centro de Distribuição na cidade (Estr. Samuel Aizemberg, bairro Cooperativa), reforçando o fluxo de cargas e empregos.
- Rede Mercado Livre já opera diversos pontos/agências de coleta e last-mile no município e no ABC.
- Condomínios logísticos de grande porte no eixo Imigrantes/Anchieta, padrão classe A (pé-direito alto, docas, modulação), sustentando a base de empregos.
Universidades & fluxo estudantil
- UFABC — Campus São Bernardo (Bairro Anchieta) movimenta milhares de estudantes/pesquisadores na cidade.
- FEI — Campus São Bernardo (Av. Humberto de Alencar Castelo Branco, Assunção) — polo tradicional de engenharia e administração.
Vida urbana & serviços
- Tríade de shoppings na região central: Shopping Metrópole, Golden Square e São Bernardo Plaza.
- Transporte e eixos arteriais próximos (Paço Municipal / Av. Kennedy / Marechal / corredores Anchieta–Imigrantes).
Leitura simples: mais operações de logística + universidades + serviços centralizados = mais inquilinos potenciais, menor tempo de vacância e maior resiliência do aluguel.
Quem aluga este tipo de imóvel?
Profissionais de logística & indústria
Contratados por operadores e e-commerce, buscam estúdio/2D perto de eixos viários, com vaga e condomínio seguro.
Estudantes & professores
UFABC/FEI e escolas técnicas mantêm fluxo anual. Preferem localização central e custos previsíveis.
Executivos deslocados
Projetos temporários em SBC/ABC. Valorizam condomínio moderno, garagem e fácil saída às rodovias.
Checklist do investidor (prático)
- Contrato de locação claro (garantias, reajuste por IPCA, prazo mínimo desejável de 30 meses).
- Provisionar vacância (4–8% a.a.) e CAPEX leve (reparos, pintura entre inquilinos) — já está na sua planilha.
- Manter fundo de reserva de 2–3 aluguéis para suavizar meses vazios.
- Se houver financiamento: simular com taxa atual e amortização; comparar yield líquido x CDI.
Atualizado em 26/08/2025. Quando saírem novos dados (aluguéis, vacância, obras e-commerce), atualizamos os números.
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