Built to Suit (BTS) — Análise de Viabilidade
Data-base: Estado de São Paulo — Referência 2025
Interior (30km+): 350–800
Refrigerado: 2.500+
Indiretos: 8–12% do CAPEX
Cap rate ajustado a risco
Calculadora de Viabilidade BTS
Entendendo a Calculadora BTS
O modelo Built to Suit permite que empresas ocupem imóveis adequados à operação sem imobilizar capital próprio. Esta calculadora oferece uma visão de pré-viabilidade econômica, conectando terreno, obra, CAPEX, yield, aluguel estimado, dívida e cobertura financeira.
Principais Entradas
- Custo de Obra: Varia conforme o padrão. Galpões Triple A exigem pisos de alta capacidade, pé-direito elevado, docas, pátio, sistemas de combate a incêndio e especificação compatível com o uso.
- Custos Indiretos: Inclui projetos, licenças, aprovações, seguros de obra, gerenciamento, contingências e estruturação técnica.
- Yield: Taxa de retorno exigida pelo investidor. Contratos longos, ocupantes de bom crédito e imóveis bem localizados podem reduzir percepção de risco.
Resultados Financeiros
- NOI: Receita operacional líquida estimada após custos operacionais e vacância estrutural.
- DSCR: Índice de Cobertura do Serviço da Dívida. Mede a capacidade do projeto sustentar a dívida contratada.
- Payback: Estimativa simples de prazo para recuperação do investimento pelo fluxo anual gerado.
Nota técnica: Esta ferramenta serve para estimativas iniciais. Cada projeto real exige orçamento executivo, estudo de solo, análise urbanística, due diligence jurídica, premissas fiscais, validação de crédito e modelagem financeira específica.
Leitura CCRE: em BTS, o número não nasce sozinho. Ele depende do território, do uso, do risco de aprovação, da qualidade do ocupante, do custo real de implantação e da permanência esperada da operação.
Solicitar estudo técnico de viabilidade BTSPlataforma técnica desenvolvida por Catena & Castro