Built to Suit (BTS) — Análise de Viabilidade
Data-base: Estado de São Paulo — Referência 2025
Terrenos (R$/m²)
RMSP: 800–1.500
Interior (30km+): 350–800
Interior (30km+): 350–800
Construção (R$/m²)
Padrão AAA: 1.900–2.300
Refrigerado: 2.500+
Refrigerado: 2.500+
Parâmetros Investidor
Yield Alvo: 9–12% a.a.
Indiretos: 8–12% do Capex
Indiretos: 8–12% do Capex
Operação
Contratos: 10–15 anos
Cap Rate ajustado a risco
Cap Rate ajustado a risco
Calculadora de Viabilidade BTS
1. Terreno & Construção
2. Estruturação Financeira
3. Premissas Operacionais & Dívida
Investimento Total (CAPEX)
Obras -
Terreno -
Indiretos/Extras -
TOTAL -
Aluguel Sugerido & Retorno
Aluguel Mensal -
Preço/m² -
NOI Anual -
Payback (anos) -
Financiamento (Price)
Valor Financiado -
Parcela Mensal -
Serviço Dívida/Ano -
DSCR (Cobertura) -
*Meta DSCR > 1.20
Entendendo a Calculadora BTS
O modelo Built to Suit (Construção sob Medida) permite que empresas ocupem imóveis perfeitamente adequados à sua operação sem imobilizar capital próprio. Esta calculadora oferece uma visão de pré-viabilidade econômica.
Principais Entradas
- Custo de Obra: Varia conforme o padrão. Galpões "Triple A" exigem pisos de alta capacidade, pé-direito de 12m e sistemas de combate a incêndio (Sprinklers J4).
- Custos Indiretos: Inclui projetos arquitetônicos, licenças (CETESB, Prefeitura), seguros de obra e honorários de gerenciamento.
- Yield (Cap Rate): A taxa de retorno exigida pelo investidor. Projetos com inquilinos de alto crédito (Rating AAA) e contratos longos (10+ anos) podem comprimir essa taxa.
Resultados Financeiros
- NOI (Net Operating Income): A receita limpa que sobra para o proprietário após pagar custos operacionais e considerar a vacância estrutural.
- DSCR: Índice de Cobertura do Serviço da Dívida. Mede a saúde financeira do projeto alavancado. Bancos geralmente exigem um índice acima de 1.2x.
- Payback: Estimativa simples de quantos anos o aluguel leva para pagar o investimento total (sem considerar correção monetária no tempo).
Nota Legal: Esta ferramenta serve apenas para estimativas iniciais. Cada projeto real exige orçamento executivo detalhado, análise de solo, due diligence jurídica e aprovação de crédito.