Built to Suit (BTS)

Built to Suit (BTS) – Engenharia de Decisão Antes do Capital

Um projeto Built to Suit só se sustenta quando as variáveis críticas estão fechadas antes da entrada do capital. Sem definição técnica de escopo, custo real de implantação, risco regulatório e cronograma validado, o que existe não é BTS. É exposição.

Na Catena & Castro Real Estate, o BTS começa pela construção do caderno técnico-operacional do projeto. É nesse estágio que a operação é traduzida em metragem funcional, layout, fluxos, especificações construtivas e requisitos de infraestrutura. O CAPEX não é tratado como estimativa genérica por metro quadrado, mas como composição de custos reais, incluindo estrutura, fundações, terraplenagem, acessos viários, energia, água, incêndio, sistemas especiais e adequações específicas da atividade do ocupante.

Em paralelo, é feita a leitura completa do ambiente regulatório e do caminho de licenciamento. Zoneamento, uso do solo, condicionantes urbanísticas, aprovações municipais e licenças ambientais são analisados sob a ótica de prazo, risco e impacto financeiro. O cronograma não é uma projeção otimista. É um encadeamento de etapas validadas, porque cada atraso altera custo, taxa implícita e, em alguns casos, inviabiliza o projeto.

Com a base técnica consolidada, estruturamos a engenharia financeira do BTS. Prazo contratual, amortização do investimento, taxa implícita, equilíbrio entre aluguel operacionalmente viável e retorno exigido pelo investidor. É nesse ponto que se define quais perfis de capital são compatíveis com o projeto e quais devem ser excluídos.

Somente após o fechamento técnico e financeiro a operação é apresentada ao mercado. O fundo não entra para resolver o BTS. Ele entra porque a estrutura já está definida, a taxa é defensável e o risco está mapeado. Nosso papel é representar o projeto nesse ambiente, preservar a lógica econômica da operação e filtrar capital que distorce prazo, custo ou controle.

Built to Suit não é intermediação imobiliária. É coordenação técnica, financeira e operacional. Quando essa engenharia acontece antes, o capital é consequência. Quando não acontece, o capital assume o comando e o projeto deixa de ser da empresa.

O racional completo dessa metodologia, com critérios de cálculo, cenários de taxa, testes de viabilidade e leitura de risco, está detalhado no nosso guia técnico de cálculo e viabilidade de BTS, desenvolvido internamente a partir de operações reais.