Investimentos imobiliários

Muita laje e galpão estão formalmente locados, mas com contratos atípicos de fachada, carência estendida ou uso parcial.

Tenho visto casos em Alphaville com 40% do espaço ocupado mas inoperante apenas para manter número no relatório.

O investidor olha o yield, mas não vê que o contrato vence em 8 meses e o inquilino já sinalizou saída.

A vacância real é outra. Estou reunindo alguns exemplos práticos aqui.

Tenho acompanhado imóveis prontos alugados por R$ 25 mil/mês sendo vendidos a R$ 5 milhões (cap rate real de 6%).

Enquanto isso, lançamentos com valor semelhante prometem 0,7% de aluguel projetado sem garantia, sem contrato, e com carência.

Exemplo recente... laje comercial na Chácara Santo Antônio pedindo R$ 13 mil/m², sem ocupação.

Ao mesmo tempo, imóvel pronto na mesma rua com 100% locado por R$ 120/m².

Vale discutir quando o risco da vacância compensa o desconto do lançamento?

Parece contraditório

Vacância alta, pouca ocupação, empresas devolvendo andares

Mesmo assim tem fundo comprando prédio corporativo em São Paulo e no Rio

A resposta tá no preço

Muitos desses ativos foram construídos com custo alto

Mas hoje estão sendo vendidos com desconto de 30 a 50 por cento

O fundo compra com desconto, segura o ativo por 3 a 5 anos e aposta na reocupação gradual

Outra coisa que poucos falam

Escritório A ou A plus bem localizado é escasso

Muita gente acha que é só levantar um galpão ou fazer um retrofit simples que resolve

A realidade é outra e quem opera sabe disso

Construção nova

Galpão modular padrão logístico com pé-direito de 12 metros, piso 6 toneladas por metro quadrado, sprinklers, docas, vestiários e pátio

Hoje o custo gira entre 2.300 e 2.800 reais por metro quadrado

Um projeto de 5 mil metros já sai entre 11 e 14 milhões sem contar o terreno

Reforma ou retrofit

Sim. Mas não de qualquer jeito.

Comprar na planta pra alugar ainda pode dar retorno acima de FII, desde que seja bem escolhido.

O que funciona...

Studio em região com fluxo real (hospital, faculdade, comércio, metrô)

Planta inteligente (espaço bem resolvido vende e aluga melhor)

Lançamentos com preço certo de entrada, e não já inflado

Condições de pagamento boas, com saldo na entrega

O que não funciona:

Imóvel em bairro parado ou longe de tudo

Planta ruim, sem vaga, sem sacada e sem metragem mínima

Tem imóvel bom, bem construído, localização ótima… e mesmo assim está vazio faz dois anos.

Sabe o que acontece?

O dono não ouve o mercado.

Quer valor fora da realidade  

Não quer adaptar o layout  

Acha que porque gastou muito, tem que pedir mais  

Se recusa a dar carência ou negociar obra  

Se baseia no vizinho que alugou uma vez por sorte

Resultado... o ativo trava.

Quem opera no mercado sabe que a demanda muda.  

Hoje o inquilino precisa de flexibilidade, pátio ajustado, contrato equilibrado.  

Essa pergunta é comum. E a resposta depende do perfil de quem pergunta.

FII é fácil, você compra com R$ 100, recebe rendimento todo mês e vende quando quiser. Mas você não controla nada. Não escolhe o imóvel, não negocia contrato, não decide o futuro.

Já o galpão físico dá mais trabalho, mas pode dar mais retorno também. Se você compra bem, ajusta o imóvel e fecha um contrato com locatário sólido, pode passar de 1% ao mês líquido.

Sem contar a valorização do ativo.

Só que tem vacância, carência, manutenção, negociação e imposto sobre lucro na venda.

Falar de investimento imobiliário virou moda. Mas o que pouca gente mostra é a conta real, os bastidores e as decisões difíceis que envolvem risco, obra, vacância e negociação.

Neste espaço, vou abrir conversas sobre o que vejo no mercado.

Quanto realmente rende um galpão alugado?, Quando um lançamento residencial é melhor que um FII?, Qual erro mata a rentabilidade de um imóvel comercial? Como montar uma carteira com ativos físicos e reais?  

Não é conselho de investimento. É relato de quem vive isso há 30 anos, projeto por projeto.