Calculadora SLB
Sale & Leaseback como triagem. Calcula aluguel por cap rate, fluxo reajustado (IPCA/IGP-M/fixo), total acumulado e cenários rápidos de cap. Para decisão, o estudo completo depende de crédito do ocupante, estrutura contratual, garantias, step-up, carência, custos e tributação.
Entradas
Resultados
Cenários rápidos (cap)
| Cap | Aluguel mensal | Aluguel anual |
|---|---|---|
| 8,0% a.a. | — | — |
| 9,0% a.a. | — | — |
| 10,0% a.a. | — | — |
Resumo do fluxo
| Ano | Aluguel anual |
|---|---|
| Ano 1 | — |
| Ano 5 | — |
| Ano 10 | — |
| Ano 15 | — |
Como funciona uma operação de Sale & Leaseback (SLB)
Explicação completa para leitura técnica e comercial. SLB é estruturação de capital imobiliário com contrato de locação de longo prazo, preservando a continuidade da operação. As condições finais dependem de crédito do ocupante, qualidade do ativo e estrutura contratual.
Definição
O Sale & Leaseback (SLB) é uma operação de estruturação de capital imobiliário. A empresa proprietária vende o imóvel a um investidor e, simultaneamente, firma um contrato de locação de longo prazo para continuar ocupando o ativo sem interrupção operacional. Na prática, o imóvel deixa de ser um ativo imobilizado e passa a funcionar como instrumento de capitalização.
O que acontece no momento da venda
- O investidor adquire o imóvel pelo valor acordado
- A empresa recebe o capital à vista
- O contrato de locação já está assinado, evitando vacância
- A operação continua no mesmo local, sem impacto operacional
O imóvel volta para quem vendeu?
Depende da estrutura contratual. Existem três formatos principais:
O imóvel não retorna automaticamente. Ao final do contrato, a empresa pode renovar, desocupar ou negociar uma recompra, se houver interesse de ambas as partes.
Existe uma opção, não obrigação. A recompra pode ser por valor pré-definido, por valor de mercado ou por fórmula acordada. Em geral, essa cláusula influencia a precificação da operação.
Estrutura menos comum e usada em casos específicos. Normalmente exige prêmio no cap rate, pois transfere risco adicional ao investidor.
A recompra só existe quando prevista em contrato. Na maioria das operações, o SLB é desenhado como capitalização + locação de longo prazo, com renegociação ao final.
Prazos normalmente praticados
Os prazos variam conforme o perfil da empresa, criticidade do ativo e momento de mercado:
10 a 15 anos (padrão) 15 a 20 anos (solidez / operação crítica) contratos atípicos (multa saldo)
Quanto maior o prazo e mais forte o crédito do ocupante, menor tende a ser o cap rate exigido pelo investidor.
Quem fica com quais despesas
Na maior parte dos SLBs, a locação é estruturada como Triple Net (NNN), em que o locatário assume despesas operacionais do imóvel.
| Tipo de despesa | Responsável (estrutura típica) |
|---|---|
| IPTU | Locatário |
| Seguro do imóvel | Locatário |
| Manutenção e conservação | Locatário |
| Condomínio (quando aplicável) | Locatário |
| Operação diária do imóvel | Locatário |
| Risco de vacância | Investidor |
O que fica com o investidor
- Propriedade do imóvel
- Contrato de locação de longo prazo
- Fluxo de caixa previsível e reajustado
- Garantias contratuais
- Ativo imobiliário que pode ser mantido, refinanciado ou alienado
Por que empresas utilizam Sale & Leaseback
- Capital para expansão e novos projetos
- Redução de endividamento bancário
- Reorganização do balanço patrimonial
- Alternativa ao financiamento tradicional
- Liberação de capital imobilizado
- Foco no core business, não na gestão patrimonial
Consideração final
Sale & Leaseback não é aluguel barato. É uma estrutura de capital que transforma patrimônio imobiliário em liquidez, com previsibilidade e continuidade operacional. Cada operação depende de crédito do ocupante, qualidade do imóvel, prazo, garantias, além das condições do mercado de capitais.
Desenvolvido por Catena & Castro