Flls e fundos híbridos

Tenho estudado a diferença entre fundos de papel lastreados em CRIs e fundos de tijolo (ativos físicos como galpões e lajes). No curto prazo, os fundos de papel chamam atenção... pagam mais, acompanham o CDI, e parecem proteger contra inflação e Selic alta.

Mas quando você destrincha os relatórios, vê que parte desses CRIs tem lastro frágil loteamentos em áreas com pouca liquidez, empreendimentos pequenos de incorporadoras médias, e contratos com garantias que na prática são difíceis de executar.

Em algumas análises que venho fazendo, percebi que muitos FIIs que pagam 1% ao mês carregam ativos com localização mais fraca, casos em regiões como Nova Iguaçu ou Campo Largo, por exemplo.

No papel, o yield parece atraente. Mas quando você olha a base patrimonial, o risco de vacância e a liquidez real dos imóveis, o retorno pode não compensar.

Comparei recentemente o VILG11 e o BRCO11. Um deles tem DY mais alto, o outro tem ativos mais sólidos e contratos mais longos, em regiões como Campinas e Jundiaí.