BTS (Built to Suit): guia completo de cálculo e viabilidade.

Built to Suit (BTS) — Conceito e Data-base

BTS é um modelo de locação em que o imóvel é projetado e construído sob medida para a operação do inquilino, normalmente com contratos de longo prazo (10–15 anos). Os valores e faixas abaixo são um estudo de viabilidade para o Estado de São Paulo com data-base 2025; cada projeto deve ser recalibrado conforme terreno, padrão construtivo, aprovações e garantias contratuais.

Parâmetros de Referência (SP — 2025)

• Terrenos: RMSP R$ 800–1.500/m²; Anhanguera/Bandeirantes (interior) R$ 400–800/m²; Vale do Paraíba/Dutra R$ 350–700/m².
• Construção (custo por m²): padrão A R$ 1.900–2.300/m²; especial/refrigerado R$ 2.500–3.500+/m².
• Custos indiretos: 8–12% do investimento.
• Yield (retorno) do investidor: 9–12% ao ano (varia com crédito do inquilino, garantias e prazo).
• OPEX do proprietário: 3–7% do aluguel; vacância estrutural: 1–3% do aluguel.

Entradas da Calculadora — O que significa cada item

Área construída (m²)

Metragem que será entregue ao inquilino (GLA). É a base para estimar o custo de obra e o aluguel por m².

Custo de obra (R$/m²)

Valor médio por m² da construção. Depende do padrão técnico (pé-direito, piso, sprinklers, docas) e eventuais exigências especiais (refrigeração, salas limpas, automação).

Área do terreno (m²)

Tamanho do lote necessário para o projeto, incluindo recuos, pátios, estacionamentos e áreas de apoio.

Preço do terreno (R$/m²)

Valor de aquisição do terreno. Varia com localização, zoneamento, acessos e potencial de valorização.

Custos indiretos (% do CAPEX)

Percentual aplicado sobre obra + terreno (+ extras), cobrindo projetos, licenças, aprovações, honorários e impostos. Tipicamente entre 8% e 12%.

CAPEX extra (R$)

Investimentos adicionais não contemplados no custo padrão, como cabine primária, subestações, câmaras frias, geradores, automação específica.

Yield alvo (% a.a.)

Retorno anual exigido pelo investidor sobre o investimento total. Ex.: com yield de 10% e investimento de R$ 50 milhões, o imóvel precisa gerar ~R$ 5 milhões/ano de NOI.

Prazo de contrato (anos)

Duração do contrato BTS. Prazos maiores tendem a reduzir o yield exigido (menor risco).

Carência de aluguel (meses)

Período inicial sem cobrança de aluguel. É um incentivo comercial e afeta o fluxo de caixa inicial (não altera o aluguel de equilíbrio de longo prazo).

OPEX do proprietário (% do aluguel)

Despesas operacionais suportadas pelo proprietário (IPTU, seguro, taxa condominial quando aplicável, manutenção estrutural). Tratadas como desconto sobre a receita.

Vacância estrutural (% do aluguel)

Reserva de risco para possíveis períodos de vacância ou inadimplência. Também tratada como desconto sobre a receita.

% financiado

Parcela do investimento total financiada por banco (ex.: 60%). O restante é capital próprio do investidor.

Taxa de financiamento (% a.a.)

Custo da dívida anual. Em 2025, operações corporativas bem estruturadas giram em ~11–13% a.a., dependendo do perfil de risco e garantias.

Prazo de financiamento (anos)

Tempo de amortização da dívida (geralmente, sistema Price). Junto com a taxa, determina a parcela mensal.

Carência da dívida (meses)

Possível carência de principal/juros durante obra e início da operação. Impacta o fluxo de caixa, mas não altera o aluguel de equilíbrio de longo prazo.

Resultados — Como interpretar

CAPEX de obra (R$)

Área construída × custo de obra por m².

Custo do terreno (R$)

Área do terreno × preço do terreno por m².

Sub-total CAPEX (R$)

Obra + terreno + CAPEX extra.

Custos indiretos (R$)

Percentual aplicado sobre o sub-total do CAPEX.

Investimento total (R$)

Sub-total CAPEX + custos indiretos. É a base para o yield do investidor.

Aluguel bruto necessário (R$/mês)

Valor mensal que equilibra o yield alvo, já descontando OPEX do proprietário e vacância estrutural.

Aluguel por m² (R$/m²/mês)

Aluguel bruto dividido pela área construída. Métrica padrão para comparação de mercado.

NOI anual (R$/ano)

Net Operating Income: receita operacional líquida após OPEX e vacância. Base para avaliar retorno e cobrir serviço da dívida.

Payback simples (anos)

Investimento total dividido pelo NOI anual. Indica em quantos anos o investimento é recuperado (aproximação, não substitui TIR).

Principal financiado (R$)

Investimento total × % financiado.

Parcela mensal da dívida (R$)

Prestação calculada pelo sistema Price (taxa anual ÷ 12, prazo × 12).

Serviço da dívida anual (R$/ano)

Parcela mensal × 12.

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

NOI anual ÷ serviço da dívida anual. Recomenda-se DSCR ≥ 1,20 para conforto financeiro. Abaixo de 1,00, o NOI não cobre a dívida.

Recomendações Práticas

• Amarre bem escopo técnico com o inquilino (layout, cargas, energia, sistemas especiais). Mudanças tardias elevam CAPEX e prazos.
• Valide terrenos com estudos de solo, ambientais e de acesso. Custos “invisíveis” (mitigações, terraplanagem) podem distorcer o CAPEX.
• Negocie garantias (fiador, SBLC, seguro-fiança corporativa): melhor garantia pode permitir yield menor.
• Proteja o DSCR: se o índice ficar < 1,20, ajuste yield, CAPEX, OPEX ou estrutura de financiamento (prazo/percentual).
• Considere expansão futura: prever áreas de crescimento pode evitar novos CAPEX caros adiante.
• Use faixas de mercado como referência, nunca como orçamento: cada município tem dinâmica e prazos próprios de aprovação.
• Reavalie anualmente a data-base e parâmetros (custos de obra, terrenos, taxas de juros, vacância).

Nota Final

Este conteúdo é um modelo de estudo para apoiar decisões iniciais. Não substitui orçamento executivo, cotações de fornecedores, cronograma físico-financeiro e pareceres técnicos e jurídicos específicos de cada projeto.