Como Trabalhamos (método consultivo)

Como trabalhamos — método consultivo aplicado ao território

Nosso trabalho não começa com imóvel, preço ou oferta. Começa com a leitura técnica do território e da operação.

Antes de qualquer estudo formal de viabilidade, engenharia, arquitetura ou modelagem financeira, avaliamos se o território suporta a operação pretendida — sob os aspectos logístico, regulatório, ambiental e operacional.

Esse método evita que decisões avancem para fases caras e irreversíveis sem que os riscos estruturais estejam claramente identificados.

Etapas do método consultivo

• 1. Leitura territorial preliminar
  Análise técnica das condições estruturais do território, incluindo:
  • pressão portuária e impacto sistêmico do Porto de Santos;
  • fricção logística recorrente (fila, espera, janela, fiscalização);
  • retroáreas existentes, potenciais e inviáveis;
  • acessos viários reais e comportamento dos corredores logísticos;
  • uso do solo, conflitos urbanos e histórico de restrições.
• 2. Enquadramento técnico da operação
  Leitura da operação real antes da leitura imobiliária, considerando:
  • tipo de carga e sensibilidade operacional;
  • volume, giro e necessidade de estoque regulador;
  • SLA, janelas logísticas e dependência portuária;
  • turnos, pátio, raio de giro e interferências urbanas;
  • grau de tolerância a risco, atraso e instabilidade.
• 3. Filtro de viabilidade territorial
  Classificação objetiva do território antes de qualquer CAPEX, separando:
  • áreas estruturalmente viáveis;
  • áreas condicionadas a engenharia, licença ou mitigação;
  • áreas inviáveis para operação contínua;
  • zonas que aparentam ser boas no preço, mas ruins na operação.
• 4. Direcionamento técnico da decisão
  Definição clara e documentada de:
  • onde faz sentido aprofundar estudos técnicos;
  • onde não faz sentido insistir, mesmo com oferta atrativa;
  • quais territórios reduzem risco operacional no médio prazo;
  • quais alternativas territoriais devem ser consideradas.
• 5. Coordenação técnica multidisciplinar
  Quando necessário, atuamos na coordenação técnica entre:
  • engenharia e estudos de implantação;
  • projetistas e arquitetura industrial;
  • consultoria ambiental e regulatória;
  • jurídico imobiliário e estruturação financeira.
  Mantemos a coerência territorial e operacional da decisão ao longo de todo o processo.

Não substituímos engenharia, arquitetura ou estudos financeiros. Atuamos antes deles, antecipando o erro territorial que compromete esses estudos.

O resultado é uma decisão mais consciente, com menor risco oculto, maior previsibilidade operacional e alinhamento real entre território, operação e investimento.