Uma plataforma global de real estate, capital e infraestrutura logística
Ao final do segundo trimestre de 2026, a Prologis reportava US$ 240 bilhões em ativos sob gestão, aproximadamente 122 milhões de m² em propriedades e projetos de desenvolvimento, 5.929 edifícios, cerca de 6.500 clientes e presença em 20 países.
Este estudo da CCRE Research examina a estrutura construída ao redor dessa escala, sua evolução, a operação brasileira e o processo que chega a São Bernardo do Campo, à antiga área da Ford e ao atual Prologis Urban Logistics Park.
Uma rede imobiliária conectada aos principais mercados logísticos
A presença internacional da Prologis pode ser lida como uma rede de mercados conectados. Os Estados Unidos concentram a maior parcela do portfólio e do resultado operacional, enquanto Europa, demais mercados das Américas e Ásia ampliam a cobertura da plataforma.
Da plataforma global ao ativo em São Bernardo do Campo
O recorte territorial aproxima progressivamente a escala global da Prologis do mercado onde a CCRE atua desde 1996.
Valor estimado das mercadorias que passaram pelas instalações da Prologis em 2024, equivalente a aproximadamente 2,9% do PIB mundial.
Fonte: estudo da Oxford Economics encomendado pela Prologis, com base no fluxo econômico de 2024.
A construção da plataforma
A escala atual foi construída ao longo de mais de quatro décadas por meio de desenvolvimento imobiliário, expansão internacional, acesso ao mercado de capitais, gestão de recursos institucionais, fusões e aquisições.
Surge uma das linhas empresariais que posteriormente formariam a atual Prologis.
A outra linha histórica é estruturada e chega ao mercado público norte-americano.
AMB torna-se companhia aberta e Security Capital Industrial Trust passa a utilizar a denominação ProLogis.
A estrutura de investimento institucional avança e a ProLogis conclui a combinação com a Catellus.
A fusão reúne as duas plataformas e consolida a atual Prologis.
A aquisição amplia o portfólio norte-americano.
Nova combinação amplia a escala da plataforma logística nos Estados Unidos.
Real estate, capital, soluções aos clientes, energia e infraestrutura digital passam a compor uma plataforma mais ampla.
A estrutura por trás do portfólio
O imóvel logístico permanece no centro do modelo. A escala permite integrar desenvolvimento, capital, operação e serviços associados às necessidades dos ocupantes.
Ownership & Operations
Aquisição, propriedade e operação de ativos em mercados logísticos estratégicos.
Land & Development
Terrenos, aprovações, infraestrutura e desenvolvimento de novos projetos.
Strategic Capital
Veículos de coinvestimento conectam ativos a investidores institucionais.
Prologis Essentials
Soluções ligadas à operação, energia, mobilidade e workforce.
Power Infrastructure
Solar, armazenamento, eficiência e infraestrutura energética.
Data Centers
Terrenos, energia e capacidade de desenvolvimento aplicados também à infraestrutura digital.
A leitura da Prologis exclusivamente pela metragem de seus galpões deixa de fora uma parte relevante da estrutura. O portfólio físico funciona como base para desenvolvimento, capital institucional, relacionamento com ocupantes e novas demandas de infraestrutura.
Capital institucional em escala
Strategic Capital administra veículos de coinvestimento com investidores institucionais e integra o ciclo de aquisição, desenvolvimento e propriedade dos ativos.
Operação e relacionamento com os ocupantes
A plataforma Prologis Essentials reúne soluções relacionadas à operação dos clientes. O PrologisConnect funciona como interface digital para informações de propriedade, documentos e solicitações de serviço, conforme disponibilidade em cada mercado.
Warehouse Operations
Mudanças, equipamentos, docas, ventilação e suporte operacional.
Energy + Sustainability
Solar, LED, eficiência energética e infraestrutura associada.
Fleet Electrification
Infraestrutura de carregamento e eletrificação de frotas.
People
Formação e qualificação da força de trabalho logística.
PrologisConnect
Interface digital entre cliente, propriedade e serviços.
≈ 6.500 clientes
Base global distribuída pelos mercados onde a plataforma está presente.
Produtos, funcionalidades e serviços podem variar conforme o mercado.
Pipeline de energia para data centers secured ou em advanced stage reportado pela Prologis no segundo trimestre de 2026.
Disponibilidade de terrenos, acesso a energia, desenvolvimento e capacidade de implantação passam a atender também demandas de infraestrutura digital.
Uma camada de observação e inovação
Criada em 2016, Prologis Ventures aproxima a companhia de tecnologias e empresas relacionadas à logística, supply chain, energia, mobilidade e operação imobiliária. A estrutura permite acompanhar mudanças que podem afetar os clientes e os próprios ativos.
Groundbreakers
Desde 2021, Groundbreakers reúne lideranças empresariais e especialistas para discutir transformações que afetam logística, tecnologia, energia e cadeias globais.
GROUNDBREAKERS / LONDON
Em 2 de outubro de 2024, Rodrigo Castro participou online, em nome da Catena & Castro Real Estate, da edição realizada em Londres.
O programa abordou logística, tecnologia, inteligência artificial, energia, mobilidade, saúde e transformação das cadeias de suprimentos.
Prologis no Brasil
A operação brasileira começou em 2008. Os números divulgados pela própria Prologis dimensionam sua presença atual no país.
Por que São Bernardo do Campo entra nessa rede
A transformação imobiliária de São Bernardo deve ser analisada dentro de sua formação industrial e de sua posição entre a Região Metropolitana de São Paulo e a Baixada Santista.
Grandes áreas industriais
A industrialização produziu terrenos de escala incomum dentro da área metropolitana.
São Paulo
Inserção direta na maior concentração econômica e populacional brasileira.
Anchieta · Imigrantes
Conexão entre o ABC, a capital e a Baixada Santista.
Rodoanel
Integração com outros corredores metropolitanos e rodoviários.
Santos
Relação territorial com o principal complexo portuário brasileiro.
Industrial → Logistics
Grandes ativos industriais passam por novos ciclos de uso e reposicionamento.
Da fábrica ao novo ciclo imobiliário
O complexo da antiga Ford em São Bernardo do Campo, após desapropriações e retificações históricas, permaneceu na ordem de aproximadamente 1 milhão de m². Estudos produzidos após o encerramento da atividade industrial já apontavam vocação logística para o ativo.
O fim da atividade da Ford abre um novo ciclo para uma das maiores áreas industriais de São Bernardo.
O terreno passa por estudos, reorganização e avaliação de novas utilizações.
A aquisição de 100% do terreno foi reportada à época em aproximadamente R$ 850 milhões.
O projeto do Metrô introduz nova variável territorial e exige compatibilização entre os usos.
A solução divulgada permite o desenvolvimento do parque logístico e da infraestrutura metroviária.
Configuração técnica atual
O material técnico/comercial do empreendimento analisado pela CCRE apresenta configuração com sete edifícios e Portfolio Summary de 190.000 m². O projeto está em desenvolvimento e as especificações permanecem sujeitas a alteração.
A apresentação da Prologis indica 190.000 m² como Portfolio Summary e, separadamente, apresenta as áreas de cada edifício. A soma aritmética das sete linhas de “Building” exibidas no mesmo material resulta em 202.006 m².
Como o projeto está em desenvolvimento e as especificações estão sujeitas a alteração, a CCRE preserva as duas referências conforme o documento de origem e não as reconcilia artificialmente como se fossem a mesma base de cálculo.
A especificação do edifício é o início da análise
A aderência de uma operação logística exige cruzar as características físicas do imóvel com armazenagem, fluxo, veículos, energia, segurança contra incêndio, automação e força de trabalho.
Posições-palete, layout, racks, corredores e cargas concentradas.
Throughput, picos, inbound, outbound e simultaneidade.
Carretas, VUCs, staging, estacionamento e circulação.
Carga instalada, baterias, equipamentos e contingência.
Carga de incêndio, mercadorias, sprinklers e requisitos da operação.
Turnos, transporte, ônibus e disponibilidade regional.
Pé-direito de 12 metros não determina isoladamente o desenho de armazenagem. Resistência de piso de 6 t/m² também não valida automaticamente qualquer sistema de racks ou carga pontual. Esses elementos precisam ser compatibilizados com a operação pretendida.
Global Platform × Local Intelligence
Real Estate · Development · Strategic Capital · Customer Solutions · Energy · Data
São Bernardo do Campo · Grande ABC · Industrial · Logistics · Commercial · atuação local desde 1996
Pré-locação e análise de ocupação
A Catena & Castro Real Estate está autorizada para comercialização do Prologis Urban Logistics São Bernardo do Campo. Empresas interessadas podem solicitar informações comerciais e análise preliminar de implantação e aderência operacional.
Base documental
O estudo diferencia dados corporativos, documentos técnicos, informações públicas e análises produzidas pela CCRE Research.
Q2 2026 Supplemental Information e documentos corporativos.
Estrutura corporativa, portfólio, mercados e estratégia.
AUM, fundos, investidores, edifícios e países, referência de 30 de junho de 2026.
Estudo de impacto econômico baseado no fluxo de 2024.
Indicadores da operação brasileira.
Histórico e programação da plataforma global de conteúdo.
Masterplan, áreas, características construtivas, estacionamento e configuração do empreendimento.
R00 · ULP · G100 · 13/08/2026.
Contexto histórico do ativo e análise anterior de vocação imobiliária e logística.
Aquisição do terreno, Linha 20-Rosa, compatibilização e cronologia do desenvolvimento.
Este conteúdo é um estudo independente da Catena & Castro Real Estate. Prologis e demais marcas mencionadas pertencem aos respectivos titulares. Projetos em desenvolvimento, áreas e especificações podem sofrer alterações. Informações comerciais e técnicas devem ser confirmadas durante o processo de negociação e due diligence.
