Terreno Industrial e Logístico em Praia Grande – SP | 1.443,60 m²
Rua Reinaldo dos Santos, 823 – Glória – Praia Grande/SP
Terreno empresarial no bairro Glória, com potencial de utilização para instalações próprias, armazenagem, serviços industriais e atividades de apoio operacional.
A Catena & Castro Real Estate apresenta uma análise do ativo, do mercado imobiliário local, das atividades empresariais do entorno, da acessibilidade e das possibilidades de ocupação e comercialização.
Um terreno para diferentes estratégias empresariais
O PG-001 possui área cadastral de 1.443,60 m² e testada de 18 metros. O entorno apresenta estabelecimentos comerciais, instalações empresariais e anúncios de galpões para locação.
A localização permite investigar o interesse de empresas usuárias e investidores, especialmente para operações compatíveis com a infraestrutura e a legislação local.
Tese comercial da CCRE
O posicionamento prioritário deve considerar empresas que procuram terreno para instalações próprias ou atividades de apoio operacional.
A utilização por caminhões pesados e carretas depende de análise específica das vias de acesso.
Mapa do terreno, empresas, galpões e acessos
As referências abaixo permitem visualizar o terreno e pontos relevantes da região. Selecione “Ver neste mapa” para atualizar a visualização.
PG-001 · Entorno empresarial
Mapa por pesquisa de endereço. Não representa levantamento topográfico ou delimitação da propriedade.
Área cadastral de 1.443,60 m².
Ver neste mapa Google MapsAtacado de materiais de construção.
Ver neste mapa Google MapsUnidade atacadista no bairro Glória.
Ver neste mapaReferência institucional do bairro.
Ver neste mapaReferência comercial regional.
Ver neste mapaAluguéis anunciados de R$ 15 mil e R$ 30 mil mensais. Referência da rua, não do lote exato.
Ver neste mapaReferência de preço unitário de aproximadamente R$ 2.507/m².
Ver neste mapaCondições de circulação de caminhões
A proximidade da SP-055 e de corredores viários não comprova acesso irrestrito para veículos pesados.
Verificação prioritária
O Decreto Municipal nº 3.423/2002 estabeleceu restrições para veículos de carga em vias e acessos específicos de Praia Grande, incluindo referências à Avenida Presidente Kennedy, à Avenida Ayrton Senna da Silva e às alças do km 291 da SP-055.
Antes de oferecer o terreno a transportadoras, recomenda-se solicitar à autoridade municipal informação sobre rotas permitidas, tipos de veículos, horários e exceções para destino local.
Consultar Decreto nº 3.423/2002Também devem ser confirmados o sentido atual de circulação da Rua Reinaldo dos Santos, sua largura e as condições de entrada e manobra no lote.
Informações do terreno
| Endereço | Rua Reinaldo dos Santos, 823 |
|---|---|
| Município | Praia Grande – SP |
| Bairro | Glória |
| Área cadastral | 1.443,60 m² |
| Testada | 18 metros |
| Área construída cadastrada | 0 m² |
| Identificação | Gleba B Guaramar – Lote 2 |
| Referência CCRE | PG-001 |
Dados baseados em documentação cadastral de 2022. Confirmar matrícula, área atual, endereço e confrontações.
Valores anunciados de terrenos e galpões
| Referência | Área | Valor anunciado | Indicador |
|---|---|---|---|
| PG-001 – em estudo | 1.443,60 m² | R$ 3.609.000* | R$ 2.500/m² |
| Terreno – Av. Ministro Marcos Freire | 359 m² | R$ 900.000 | R$ 2.507/m² |
| Terreno para locação – Glória | 1.500 m² | R$ 12.000/mês | R$ 8/m²/mês |
| Galpão – Rua Reinaldo dos Santos | 600 m² | R$ 15.000/mês | R$ 25/m²/mês |
| Galpão – Rua Reinaldo dos Santos | 1.225,35 m² | R$ 30.000/mês | R$ 24,48/m²/mês |
*Valor calculado conforme preço unitário informado para o PG-001. Demais referências são anúncios e devem ser reconfirmadas. Áreas de terreno e áreas construídas não são diretamente equivalentes.
Interpretação CCRE
O terreno de 359 m² apresenta preço unitário semelhante ao PG-001, mas está em avenida comercial e possui dimensão muito menor.
Os galpões na própria rua são referências relevantes para compreender o padrão de ocupação, mas seus aluguéis não garantem rentabilidade para um futuro projeto.
Posicionamento do preço solicitado
O preço de R$ 2.500/m² corresponde a R$ 3.609.000 para a área cadastral de 1.443,60 m².
Para uma empresa usuária, a localização pode apresentar valor operacional particular. Para investidores em galpões, o preço deve ser analisado junto ao custo da construção, área locável e receita estimada.
Sensibilidade de renda do terreno
| Aluguel mensal | Receita anual | Retorno bruto* |
|---|---|---|
| R$ 10.000 | R$ 120.000 | 3,3% a.a. |
| R$ 12.000 | R$ 144.000 | 4,0% a.a. |
| R$ 15.000 | R$ 180.000 | 5,0% a.a. |
| R$ 18.000 | R$ 216.000 | 6,0% a.a. |
*Retorno bruto calculado somente sobre o valor de aquisição informado, sem despesas, tributos, vacância ou benfeitorias.
Parecer preliminar CCRE
O preço solicitado parece exigente para desenvolvimento especulativo de galpões nas condições de aluguel observadas.
A oportunidade pode ser mais atrativa para empresas que necessitem especificamente da localização, desde que a utilização desejada seja legal e tecnicamente viável.
Perfis para prospecção comercial
Empresa usuária
Aquisição para instalação própria, com área operacional e administrativa.
Serviços industriais
Manutenção, equipamentos, serviços técnicos e apoio empresarial.
Armazenagem
Depósitos e operações compatíveis com o zoneamento e os acessos permitidos.
Investidor imobiliário
Estudo de construção de galpão ou unidades empresariais destinadas à locação.
Verificações antes da comercialização
| Etapa | Objetivo |
|---|---|
| Documentação | Confirmar matrícula e limites. |
| Zoneamento | Verificar usos e parâmetros construtivos. |
| Trânsito | Confirmar rotas para veículos de carga. |
| Implantação | Estudar acessos e área edificável. |
| Mercado | Validar comparáveis e demanda. |
| Comercialização | Formalizar autorização e preço. |
Estratégia comercial recomendada
A CCRE recomenda priorizar empresas usuárias e prestadores de serviços que atribuam valor estratégico à localização e sejam compatíveis com os acessos.
O desenvolvimento de galpões e a utilização como pátio operacional devem permanecer como alternativas em estudo, condicionadas ao zoneamento e à viabilidade técnica.
Conclusão
O PG-001 reúne características que justificam sua investigação como ativo empresarial na Baixada Santista.
A confirmação das restrições viárias e do potencial de construção é determinante para selecionar o público-alvo e validar a estratégia de preço.
Documentos e fontes de mercado
Prefeitura – Decreto Municipal nº 3.423/2002
Terreno de 359 m² – Chaves na Mão
Galpão de 600 m² – Rua Reinaldo dos Santos
Galpão de 1.225,35 m² – Rua Reinaldo dos Santos
Referências de outubro de 2026. Preço e disponibilidade sujeitos a alterações.
Ativos · Territórios · Transformação
A Catena & Castro Real Estate atua na originação, análise e estruturação comercial de ativos imobiliários, com experiência nos segmentos industrial, logístico, comercial e corporativo.
Nossa abordagem considera o ativo, sua localização, as condições de mercado e as alternativas de ocupação e comercialização.
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