Comprar imóvel pronto x lançamento para renda, comparação real

Tenho acompanhado imóveis prontos alugados por R$ 25 mil/mês sendo vendidos a R$ 5 milhões (cap rate real de 6%).

Enquanto isso, lançamentos com valor semelhante prometem 0,7% de aluguel projetado sem garantia, sem contrato, e com carência.

Exemplo recente... laje comercial na Chácara Santo Antônio pedindo R$ 13 mil/m², sem ocupação.

Ao mesmo tempo, imóvel pronto na mesma rua com 100% locado por R$ 120/m².

Vale discutir quando o risco da vacância compensa o desconto do lançamento?