Da antiga Rhodia ao Goodman Avenida dos Estados: a transformação de uma área industrial em centro logístico urbano
O empreendimento desenvolvido em Santo André demonstra como uma antiga planta industrial pode ser reposicionada para atender operações de e-commerce, logística urbana, distribuição de última milha e ocupantes de grande porte.
O Goodman Avenida dos Estados tornou-se um dos principais exemplos recentes de transformação de uma antiga área industrial do ABC Paulista em infraestrutura logística de padrão institucional. Implantado no antigo terreno da Rhodia Química, o projeto combinou localização urbana, remediação ambiental, preservação patrimonial e desenvolvimento de uma plataforma voltada às novas cadeias de distribuição.
1. Visão geral do case Goodman em Santo André
O empreendimento está localizado na Avenida Antônio Cardoso, junto ao eixo da Avenida dos Estados, em Santo André. A área fica inserida em uma região densamente urbanizada, próxima à capital paulista e conectada ao principal mercado consumidor do país.
Antes do desenvolvimento logístico, o terreno integrava o complexo industrial da Rhodia. A Goodman adquiriu a área em 2021 e conduziu um processo amplo de preparação, remediação ambiental, desenvolvimento imobiliário e restauração de edificações protegidas.
O resultado é um centro logístico urbano concebido para operações que dependem de velocidade de distribuição, disponibilidade de mão de obra, acesso ao consumidor e proximidade dos principais corredores rodoviários da Região Metropolitana de São Paulo.
Por que este projeto se tornou uma referência?
Porque demonstra que uma antiga propriedade fabril, mesmo apresentando passivos ambientais, construções históricas e alta complexidade de implantação, pode ser transformada em um ativo imobiliário moderno, gerador de renda e integrado à dinâmica econômica da cidade.
2. Principais números do empreendimento
| Indicador | Informação divulgada | Leitura imobiliária |
|---|---|---|
| Investimento | R$ 360 milhões | Projeto de porte institucional, incluindo desenvolvimento, infraestrutura, recuperação da área e restauração. |
| Área do terreno | Aproximadamente 147 mil a 150 mil m² | Grande área industrial urbana com escala para implantação de plataforma logística de alta capacidade. |
| Área total do complexo | 60.343 m² | Dimensão compatível com operações relevantes de armazenagem, distribuição e comércio eletrônico. |
| Área para locação | 54.237 m² | ABL operacional destinada aos ocupantes do empreendimento. |
| Menores unidades | A partir de aproximadamente 1.255 m² | Possibilidade de atendimento a diferentes escalas e configurações operacionais. |
| Distância de São Paulo | Aproximadamente 15 km | Posicionamento adequado para distribuição urbana e atendimento da Região Metropolitana. |
| Distância do Rodoanel | Aproximadamente 10 km | Conexão com importantes rodovias e mercados do Estado de São Paulo. |
| Status comercial | 100% locado | Indicador de demanda para ativos logísticos urbanos bem localizados. |
Fontes públicas utilizaram números aproximados entre 147 mil e 150 mil m² para o terreno e cerca de 60 mil m² para a construção. A página institucional da Goodman informa 60.343 m² de área total e 54.237 m² destinados à locação.
3. Da antiga fábrica ao novo centro logístico
A área integrou o complexo da Rhodia Química e permaneceu vinculada à trajetória industrial de Santo André e da Avenida dos Estados.
A Goodman adquiriu o terreno em 2021, iniciando a estruturação da nova vocação imobiliária para o ativo.
O processo incluiu retirada e destinação de solo contaminado, aplicação de agentes neutralizantes e tratativas com os órgãos ambientais competentes.
Dois edifícios históricos foram preservados e restaurados, mantendo elementos relevantes da memória arquitetônica e industrial do município.
O terreno recebeu um centro logístico Classe A voltado à armazenagem, distribuição, e-commerce, varejo e operações de última milha.
A Goodman informa atualmente que o empreendimento se encontra totalmente locado.
4. A localização como fundamento do projeto
O ativo está localizado na Avenida Antônio Cardoso, junto ao corredor da Avenida dos Estados. Trata-se de um eixo que conecta Santo André à capital paulista, São Caetano do Sul, Mauá e aos demais municípios do ABC.
A localização combina dois atributos normalmente difíceis de encontrar no mesmo empreendimento: proximidade de grandes concentrações consumidoras e capacidade para receber uma operação logística de porte relevante.
Proximidade do consumidor
A inserção urbana reduz distâncias entre o estoque, as bases de distribuição e milhões de consumidores da Região Metropolitana de São Paulo.
Acesso ao ABC Paulista
O empreendimento permite atendimento rápido a Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, Mauá e áreas adjacentes.
Conexão rodoviária
A proximidade do Rodoanel e dos principais corredores metropolitanos amplia a integração com outras regiões do Estado.
Infraestrutura urbana
Transporte público, serviços, oferta de mão de obra e presença de comércio favorecem a instalação de operações intensivas em pessoas e tecnologia.
Para operações de última milha, o tempo entre o centro de distribuição e o destino final é uma variável decisiva. Por isso, terrenos industriais urbanos bem localizados podem possuir valor estratégico superior ao de áreas mais distantes, mesmo quando apresentam maior custo de aquisição e implantação.
5. Infraestrutura logística e padrão técnico
Segundo a Goodman, o empreendimento foi desenvolvido em padrão Classe A e preparado para diferentes tipos de operações logísticas. A configuração permite adaptação dos espaços conforme o porte e as necessidades de cada ocupante.
Operação contínua
Estrutura preparada para operações 24 horas, com controle de acesso e segurança patrimonial.
Docas equipadas
Unidades entregues com niveladores de doca e marquises nas áreas de carga e descarga.
Proteção contra incêndio
Sistema de sprinklers ESFR, normalmente utilizado em plataformas logísticas de maior padrão técnico.
Segurança operacional
Controle de acesso, circuito interno de monitoramento e infraestrutura para proteção das operações.
Estacionamentos
Áreas destinadas a caminhões, veículos leves e apoio às equipes que trabalham no empreendimento.
Apoio aos usuários
Restaurante, vestiários, chuveiros e demais estruturas de apoio à operação e aos colaboradores.
Energia solar
Presença de painéis solares e soluções direcionadas à eficiência energética do complexo.
Frota eletrificada
Infraestrutura indicada para carregamento de veículos elétricos ou híbridos.
Flexibilidade de ocupação
Layouts adaptáveis e possibilidade de configuração para operações de portes distintos.
6. A remediação ambiental como parte do desenvolvimento
A transformação de antigas áreas industriais exige uma diligência ambiental mais profunda do que aquela normalmente realizada em terrenos sem histórico fabril.
No caso da antiga Rhodia, a área passou por processo de remediação antes da implantação do centro logístico. Segundo informações divulgadas pela Prefeitura de Santo André, os trabalhos envolveram remoção e descarte de solo contaminado, injeção de substâncias neutralizantes e acompanhamento junto à Cetesb.
Levantamento do histórico industrial e identificação das áreas potencialmente contaminadas.
Avaliação do solo, águas subterrâneas, riscos ambientais e possibilidades de uso futuro.
Retirada, tratamento, neutralização ou isolamento dos materiais identificados.
Acompanhamento técnico e ambiental até a comprovação de uso seguro e reabilitação da área.
A existência de passivo ambiental não torna automaticamente um imóvel inviável. Entretanto, os custos, prazos, responsabilidades e restrições precisam ser considerados desde a formação do preço do terreno e da modelagem econômico-financeira do empreendimento.
7. Desenvolvimento imobiliário com preservação histórica
Outro aspecto relevante do projeto foi a preservação de duas edificações históricas vinculadas ao antigo complexo industrial. Aproximadamente 2,8 mil m² passaram por trabalhos de restauração conduzidos por empresa especializada.
Em vez de tratar o patrimônio existente apenas como obstáculo ao novo empreendimento, o projeto incorporou a memória industrial à nova paisagem urbana. A permeabilidade visual dos prédios restaurados permite que parte da história do local permaneça visível para quem circula pela região.
A preservação patrimonial pode deixar de ser apenas uma obrigação regulatória e transformar-se em elemento de identidade, diferenciação arquitetônica e valorização institucional do empreendimento.
8. Sustentabilidade aplicada ao ativo imobiliário
O projeto foi apresentado com a previsão de certificação LEED Platinum, nível elevado dentro do sistema internacional de avaliação de edificações sustentáveis.
Além da remediação do antigo terreno industrial, o conceito incorpora eficiência energética, geração solar, infraestrutura para veículos eletrificados e soluções voltadas à redução do impacto ambiental da operação logística.
Em ativos destinados a ocupantes institucionais, sustentabilidade deixou de ser apenas um componente de imagem. Ela passou a influenciar despesas operacionais, acesso a capital, critérios ESG, retenção de ocupantes e liquidez futura do imóvel.
9. Que tipos de empresas são atendidos por um ativo dessa natureza?
A própria Goodman posiciona o empreendimento para companhias que dependem de agilidade, automação, escala e proximidade do mercado consumidor.
E-commerce
Empresas que precisam processar grande quantidade de pedidos e reduzir o prazo entre a compra digital e a entrega ao consumidor.
Operadores logísticos
Companhias de logística terceirizada, armazenagem, fulfillment, transporte e distribuição metropolitana.
Varejo e bens de consumo
Redes varejistas e distribuidores que necessitam manter estoques próximos das unidades comerciais e dos consumidores.
Saúde e produtos de maior valor
Operações que demandam segurança, rastreabilidade, controle de estoque e acesso rápido aos principais mercados urbanos.
10. O que o case ensina aos proprietários de grandes áreas industriais?
O Goodman Avenida dos Estados mostra que a decisão sobre o futuro de uma antiga planta industrial não deve ser limitada à simples venda do terreno ou à manutenção indefinida de construções obsoletas.
Um ativo dessa natureza pode exigir uma análise integrada de mercado, engenharia, urbanismo, meio ambiente, patrimônio, finanças e estruturação imobiliária.
A localização pode superar o uso original
Áreas industriais urbanas podem adquirir nova relevância quando reposicionadas para logística, distribuição, indústria limpa ou empreendimentos de uso misto.
O terreno precisa ser analisado como plataforma
A configuração dos acessos, dimensões, frentes, topografia, zoneamento e infraestrutura define o produto possível.
A demanda deve orientar o projeto
Construir antes de mapear ocupantes pode elevar o risco. Projetos BTS, pré-locação e prospecção antecipada ajudam a validar a demanda.
Passivos precisam entrar na conta
Demolição, remediação, restauração, infraestrutura e aprovações podem representar parcelas relevantes do investimento.
O proprietário pode entrar com o terreno
Parcerias com incorporadores, investidores e fundos permitem utilizar o imóvel como participação econômica no desenvolvimento.
O ativo estabilizado possui outra lógica de valor
Um empreendimento moderno, locado e gerador de renda pode alcançar liquidez e valor patrimonial muito diferentes dos de uma fábrica desativada.
11. Como estruturar a requalificação de uma área industrial
Cada propriedade exige uma estratégia própria. Entretanto, projetos semelhantes normalmente passam por uma sequência de decisões técnicas e comerciais.
Análise documental, física, ambiental, urbanística, estrutural e patrimonial.
Comparação entre logística, industrial, BTS, retrofit, venda ou desenvolvimento misto.
Projeção de custos, receitas, aluguel, cap rate, prazo e valor do ativo estabilizado.
Definição de investidores, incorporadores, fundos, construtoras e potenciais ocupantes.
Não existe resposta única para todos os terrenos
Em determinadas áreas, a melhor estratégia pode ser a demolição integral e a construção de um novo complexo. Em outras, o retrofit parcial, a implantação em fases, o BTS para um ocupante específico ou a divisão do ativo em operações independentes pode gerar resultado superior.
12. Análise da Catena & Castro Real Estate
O principal mérito do projeto da Goodman em Santo André não está apenas na construção de um galpão moderno. Está na capacidade de reconhecer uma mudança estrutural na vocação do território.
Uma antiga área industrial, localizada em região consolidada e próxima de milhões de consumidores, passou a atender a infraestrutura física da economia digital. O imóvel deixou de ser interpretado somente por sua utilização histórica e passou a ser analisado por sua capacidade de conectar estoque, tecnologia, transporte e mercado consumidor.
O case também demonstra que imóveis complexos não precisam ser descartados quando apresentam edificações antigas, contaminação ou proteção patrimonial. Esses elementos precisam ser quantificados, tratados e incorporados a uma estratégia de desenvolvimento consistente.
Para proprietários de grandes áreas industriais, a principal recomendação é evitar uma definição precipitada do produto. Antes de decidir pela venda, locação, condomínio logístico ou demolição, é necessário identificar a vocação imobiliária capaz de gerar maior valor para o patrimônio.
Perguntas frequentes
Onde está localizado o Goodman Avenida dos Estados?
O empreendimento está localizado na Avenida Antônio Cardoso, 319, em Santo André, junto ao eixo da Avenida dos Estados e próximo à capital paulista.
Qual foi o investimento no centro logístico?
O investimento divulgado pela Goodman e pela Prefeitura de Santo André foi de aproximadamente R$ 360 milhões.
Qual é a área do empreendimento?
A Goodman informa área total de 60.343 m², sendo aproximadamente 54.237 m² destinados à locação. O antigo terreno industrial possui aproximadamente 147 mil a 150 mil m².
O terreno era da Rhodia?
Sim. O centro logístico foi implantado em parte do antigo complexo industrial da Rhodia Química em Santo André.
A área precisou passar por descontaminação?
Sim. Segundo informações públicas, foram realizados trabalhos de remediação ambiental, incluindo retirada de solo contaminado, destinação adequada e aplicação de agentes neutralizantes.
Que empresas podem ocupar centros logísticos urbanos?
Empreendimentos desse tipo podem atender e-commerce, varejistas, operadores logísticos, distribuidores, empresas de saúde, bens de consumo e companhias que necessitam de operações de última milha.
Fontes públicas consultadas
- Goodman — página oficial do Goodman Avenida dos Estados
- Goodman Group — anúncio oficial da inauguração do empreendimento
- Prefeitura de Santo André — investimento, construção e remediação da antiga área industrial
- Prefeitura de Santo André — restauração dos edifícios históricos da antiga Rhodia
Conteúdo editorial independente produzido para fins informativos e de análise do mercado imobiliário. A Catena & Castro Real Estate não representa a Goodman ou a Rhodia neste empreendimento. Marcas e informações pertencem aos seus respectivos titulares.
Grandes áreas industriais exigem mais do que uma avaliação convencional
A Catena & Castro Real Estate atua na originação, análise e estruturação de ativos industriais, logísticos e comerciais, conectando proprietários, investidores, incorporadores, construtoras e ocupantes.