Calculadora de BTS

A Catena & Castro Real Estate desenvolveu a Calculadora BTS como uma ferramenta de triagem para organizar as premissas iniciais de projetos Built-to-Suit industriais e logísticos.

A calculadora não substitui estudo técnico, jurídico, fiscal, financeiro ou de engenharia. Ela serve para uma primeira leitura estruturada sobre investimento, retorno, aluguel estimado, prazo contratual e coerência econômica do projeto antes de avançar para modelagem completa.

Pré-viabilidade BTS, estimativa de CAPEX, aluguel sugerido, payback imobiliário, DSCR e modelagem inicial de investimento são os principais eixos de leitura da ferramenta.

Para que serve a Calculadora BTS

A ferramenta ajuda a transformar uma ideia genérica de implantação em uma conversa mais objetiva sobre custo, retorno e viabilidade. Antes de discutir terreno, obra ou proposta, é preciso entender se a lógica econômica começa a fechar.

Estimativa de investimento

Organiza custo de obra, terreno, indiretos, CAPEX extra e investimento total aproximado para leitura preliminar do projeto.

Aluguel sugerido

Calcula uma referência de aluguel mensal e aluguel por metro quadrado a partir do yield alvo e das premissas inseridas.

Retorno e payback

Aponta NOI anual, retorno estimado e prazo de recuperação do investimento em leitura preliminar.

Financiamento e cobertura

Simula estrutura de dívida, parcela mensal, serviço da dívida e DSCR para leitura inicial de bancabilidade.

Premissas que a ferramenta organiza

Premissa	Leitura técnica
Área construída	Base para cálculo de custo de obra, aluguel por metro quadrado, eficiência de implantação e escala do ativo.
Custo de obra	Premissa crítica em galpões AAA, estruturas refrigeradas, docas especiais, piso industrial, sprinklers e exigências técnicas do ocupante.
Terreno	Área e preço do terreno impactam diretamente o CAPEX total e a viabilidade de retorno do investidor.
Yield alvo	Define a lógica de remuneração do capital e influencia o aluguel necessário para o projeto fazer sentido.
Prazo contratual	Contratos BTS costumam exigir prazo mais longo para justificar investimento dedicado, amortização e risco de ocupante.
Financiamento	LTV, custo da dívida e DSCR ajudam a entender se a estrutura suporta alavancagem com segurança mínima.

Primeira leitura não é decisão final

A calculadora ajuda a enxergar a lógica econômica inicial. A decisão real depende de terreno, solo, projeto, licenças, crédito do ocupante, contrato, garantias, tributação, CAPEX executivo e validação técnica.

Em Built-to-Suit, o número precisa conversar com o território, com o contrato e com a operação. Quando a conta fecha só na planilha, o risco aparece depois no projeto.

Como utilizar a Calculadora BTS

Informe a área construída para dimensionar a escala do ativo e o custo-base da obra.
Defina custo de obra e terreno para compor o CAPEX inicial com maior coerência.
Inclua custos indiretos como projetos, licenças, seguros, gerenciamento e despesas de estruturação.
Determine o yield alvo para estimar o aluguel necessário ao retorno do investimento.
Avalie financiamento com LTV, custo da dívida, parcela mensal e índice de cobertura.
Use o resultado como triagem antes de avançar para análise técnica completa.

Quando a ferramenta é mais útil

Empresas ocupantes

Quando a empresa quer comparar BTS, locação tradicional, compra de imóvel, construção própria ou sale & leaseback.

Investidores

Quando o objetivo é validar se CAPEX, aluguel, prazo, risco e retorno conversam antes de aprofundar a tese.

Proprietários de áreas

Quando existe uma área com potencial de desenvolvimento e é necessário testar se ela comporta um projeto economicamente viável.

Operadores logísticos

Quando a operação exige escala, docas, pátio, pé-direito, piso e infraestrutura difícil de encontrar pronta no mercado.

Limites da análise preliminar

A Calculadora BTS é uma ferramenta de apoio. O número preliminar precisa ser validado em camadas técnicas antes de qualquer decisão de investimento, contrato ou implantação.

Não substitui orçamento executivo custos reais dependem de projeto, padrão construtivo, solo, fundação, prazo e engenharia.
Não substitui análise jurídica contrato BTS exige matriz de risco, garantias, multa, prazo, responsabilidade por benfeitorias e regras de saída.
Não substitui diligência territorial acesso, zoneamento, ambiental, vizinhança, expansão e restrições podem alterar completamente a viabilidade.
Não substitui análise financeira crédito do ocupante, custo de capital, impostos e funding precisam ser modelados com precisão.

Leitura CCRE para BTS

A Catena & Castro Real Estate utiliza ferramentas de pré-viabilidade como ponto de partida, não como conclusão. O valor está em cruzar número, território, ativo, contrato e operação.

Perguntas frequentes sobre a Calculadora BTS

A calculadora define se o projeto BTS é viável?

Não sozinha. Ela indica uma leitura preliminar. A viabilidade real depende de orçamento executivo, contrato, terreno, licenças, crédito do ocupante, funding e análise técnica completa.

O aluguel sugerido é definitivo?

Não. O aluguel sugerido é uma referência inicial baseada no CAPEX e no yield informado. A negociação real depende de risco, prazo, garantias, padrão construtivo e mercado.

A ferramenta serve para galpões industriais e logísticos?

Sim. A lógica é aplicável a ativos industriais, logísticos, centros de distribuição, operações monousuário e projetos sob medida, desde que as premissas sejam ajustadas ao caso.

Quando devo pedir uma análise completa?

Quando os números preliminares indicarem coerência ou quando a decisão envolver contrato longo, CAPEX relevante, área estratégica, ocupação crítica ou risco operacional significativo.