Revista Combustíveis e Conveniência Entrevista Inácio Rodrigo de Castro

Em locais onde há forte especulação imobiliária, um terreno pode
valer mais do

que o negócio nele instalado – pelo menos é esta a visão dos proprietários dos

imóveis e de alguns revendedores com problemas na operação.

Há cerca de um ano, o terreno onde funcionava o Posto Marujo, na
capital

carioca, foi vendido. O posto foi destruído e, no local, um prédio comercial

está sendo erguido. Álvaro Marujo, proprietário do posto que funcionava no

terreno alugado da Shell, contou que a companhia o procurou e ofereceu o imóvel.

“O valor, porém, era muito alto e tivemos de abrir mão da oferta. O terreno foi

vendido então para um terceiro, que tinha outros planos para o local”, contou.

“O novo proprietário queria alterar o valor do aluguel e fiquei
sem alternativa.

Preferi vender o fundo de comércio”. O posto tinha uma venda média mensal de 300

mil litros, mas o empresário contou que o fundo de comércio foi desvalorizado na

transação.

Este caso ilustra uma situação que começa a acontecer com maior
freqüência em

áreas de forte especulação imobiliária. Em bairros nobres de algumas capitais,

postos de combustíveis tradicionais estão dando lugar a outros empreendimentos,

em geral prédios comerciais ou residenciais de alto padrão. No entanto, quase

nunca isso ocorre por iniciativa e vontade do revendedor. Na maior parte dos

casos, o terreno onde funciona o posto pertence a terceiros, que vislumbram

maiores lucros com a venda do imóvel do que com o aluguel. O revendedor, nesta

situação, tem seu fundo de comércio depreciado, em função do alto aluguel, e

normalmente não dispõe de capital para comprar o terreno.

“Em bairros muito valorizados, como por exemplo na Tijuca, no
Rio de Janeiro

(RJ), o metro quadrado chega a valer R$ 1 milhão. Já um posto que vende cerca de

100 mil litros mensais, pode chegar a um lucro bruto de R$ 30 mil, se somar à

venda de combustíveis a rentabilidade resultante de outros produtos além do

combustível propriamente dito (como lubrificantes).

O aluguel do terreno costuma ser algo entre 25% e 30% deste
valor bruto. Não é difícil imaginar porque o

locador prefere vender o imóvel, e qual o motivo do proprietário do posto

desistir ou entregar a operação”, explicou Tasso Verçosa Rocha, sócio gerente da

Líder, uma corretora que opera em todo o Estado do Rio de Janeiro e que tem um

departamento especializado em compra e venda de postos. “Porém, o novo

proprietário do imóvel só pode propor mudanças no contrato de aluguel se o mesmo

estiver vencido ou não estiver corretamente registrado no RGI (Registro Geral de

Imóveis). São raros os casos de denúncia vazia – e nestas situações, cabe

indenização ao operador do negócio instalado no terreno”, disse Rocha. Além

disso, o direito de continuar com o negócio deverá ser analisado levando em

consideração há quanto tempo o inquilino exerce o seu comércio no local.

Segundo ele, a única maneira de um operador se precaver em
relação a uma

surpresa destas é manter-se atento às datas de renovação de contrato de aluguel,

e também respeitar as regras comerciais do contrato com a distribuidora. “Muitas

vezes a bandeira não vende o terreno apenas porque a área é valorizada, mas sim

porque o negócio não a interessa mais”, afirmou. “Na Zona Sul do Rio, nos

últimos dois anos, seis postos que funcionavam em terrenos de distribuidoras

foram vendidos, quatro deles neste ano”, contou. Por isso, de acordo com o

corretor, até para comprar um fundo de comércio de um posto é importante

precaver-se. “É fundamental verificar o contrato de aluguel, e só efetivar a

negociação se este documento tiver validade superior a cinco anos, com

possibilidade de renovação, e estiver devidamente registrado. Caso contrário,

corre-se o risco de o terreno ser vendido e o novo proprietário esperar apenas o

vencimento do contrato para querer renegociar os valores, ou mesmo para pedir o

imóvel”.

Eduardo Benetti, diretor do Portal de Postos (que reúne diversos
serviços para o

segmento, inclusive compra e venda de postos), confirmou que este problema é

realmente mais freqüente quando o imóvel é alugado, seja por iniciativa do

locador ou do locatário. “Se o proprietário do posto é também dono do terreno,

dificilmente vai querer se desfazer do negócio ou mudar de ramo. Estas áreas são

muito valorizadas para o comércio, e quando há espaço é possível instalar

diversos serviços na área do empreendimento, o que garante uma lucratividade

melhor”, disse.

Segundo ele, casos de terrenos de postos que deram lugar a
outros

empreendimentos imobiliários têm ocorrido com maior freqüência em bairros nobres

de São Paulo e Rio de Janeiro, e também em Florianópolis (SC). Há situações em

que o revendedor é praticamente obrigado a sair do negócio – como a relatada no

início desta reportagem, com o Posto Marujo. Porém, em algumas circunstâncias, o

empresário responsável pela operação do posto (dono do fundo de comércio) é quem

desiste de continuar com o negócio. “Em áreas muito valorizadas, o preço do

aluguel pode inviabilizar a operação. Mesmo que o estabelecimento ofereça

diversos serviços, o fato do terreno ser alugado compromete a rentabilidade. Por

exemplo, em algumas regiões de São Paulo, o valor do aluguel pode chegar a R$ 20

mil. Se um posto localizado em alguma destas regiões praticar uma margem baixa,

em função de dificuldades comerciais ou problemas de concorrência, este aluguel

pode ficar totalmente fora da realidade do empresário. Seria o caso, por

exemplo, de um posto com vendas da ordem de 250 mil litros e faturamento de R$

35 mil. Em casos como este, muitas vezes é o próprio revendedor que entrega o

negócio”, explicou.

Foi o que aconteceu com um dos revendedores cariocas cujo
negócio deu lugar a um

empreendimento imobiliário. Este empresário, que preferiu não se identificar,

optou por desistir do negócio em função de sérios problemas financeiros. Com a

contabilidade negativa e as dívidas se acumulando, ele optou por devolver o

imóvel. Diante das circunstâncias, o fundo de comércio também estava depreciado

e o prejuízo foi muito grande.

Mas os corretores consideram que situações como esta sejam
exceções. “Este

mercado está inclusive bastante aquecido. Há grande interesse de compra de

postos (fundo de comércio)”, garantiu Rodrigo Castro, um dos proprietários da

Catena & Castro, uma empresa que está no mercado há 17 anos e especializou-se em

negócios envolvendo postos de combustíveis. “Em geral, a cada dez solicitações,

oito são de pessoas interessadas em comprar um posto revendedor, enquanto apenas

duas querem vender”, completou.Sem generalizar

Na opinião de Castro, não é possível generalizar os casos de
postos cujos

terrenos foram vendidos para outras finalidades e empreendimentos imobiliários.

“Os exemplos são casos isolados e cada qual deveria ser analisado separadamente.

Há vários fatores que podem ter levado a esta situação, desde a dificuldade de

operação com altos aluguéis, até o interesse do proprietário do imóvel”,

afirmou. “Em princípio, uma companhia de combustível dificilmente abre mão da

sua bandeira em um determinado local. É possível que existam outras razões

envolvidas”.

Dentre estas possíveis razões, um fator que chama a atenção é a
necessidade de

adequação ecológica. Postos antigos em geral têm algum passivo ambiental a ser

corrigido, além de equipamentos obsoletos que necessitam ser trocados. Se esta

situação estiver aliada a um aluguel alto e à conseqüente baixa rentabilidade, é

bem possível que o empresário opte por desistir da operação.

A concorrência também é um dos fatores de desvalorização do
posto. Em algumas

áreas, onde há guerra de preços e práticas pouco éticas, normalmente o negócio

torna-se inviável para os empresários sérios. Se o local for valorizado, não

faltarão compradores para o posto, embora estejam interessados somente no

terreno.

Castro lembrou que a presença de postos em áreas mais nobres tem
raízes

históricas. No passado, os postos de combustíveis dependiam de liberação do

governo federal para funcionar, o que sempre limitou a abertura de novos

negócios. “Aqueles que conseguiram esta liberação mantiveram seus

empreendimentos ao longo dos anos. Com a valorização imobiliária de determinadas

regiões, com zoneamentos específicos, tornaram-se pontos com alto valor

agregado. Este fator pode ocorrer em qualquer cidade, mas tem um maior destaque

nas grandes capitais, onde a disponibilidade de áreas nobres é cada vez menor”,

ressaltou.

Mas afinal, quanto vale um posto?

Esta é uma questão difícil de responder. O valor do posto é, na
verdade, o seu

fundo de comércio. Ou seja, é um valor calculado com base em diversas variáveis,

como localização, possibilidade de concorrência nas imediações, fluxo de

veículos com potencial no aumento das vendas, lojas de conveniência e outros

serviços agregados, contratos com as distribuidoras e, principalmente, a venda

média atingida. Postos localizados em vias com grande fluxo de veículos são mais

valorizados. Mas há outros aspectos levados em consideração, como localização do

posto em relação aos concorrentes da região, vias de acesso ao estabelecimento,

qual o perfil dos consumidores locais, se o bairro é residencial, comercial ou

misto, e se há facilidade de entrada e saída do posto. Reformas recentes, com

troca de equipamentos, também valorizam o fundo de comércio.

Em geral, postos com aluguéis altos, têm fundo de comércio
baixo, já que a

rentabilidade é menor. Isso quer dizer que, caso o empresário desista do posto

em função do aluguel muito alto, provavelmente venderá seu fundo de comércio de

forma desvantajosa. “Por isso, sempre recomendamos a contratação de uma

assessoria comercial e jurídica para orientar a negociação. É importante que a

transação seja fundamentada dentro da realidade do mercado”, disse Castro.

Sem surpresas

Para não ser surpreendido com a decisão de venda do terreno onde
o posto está

instalado e com a possibilidade do novo proprietário ter outros planos para o

local, é fundamental manter o contrato de locação em dia. Afinal, quem compra o

imóvel com intenção de construir outro tipo de empreendimento, não tem interesse

em um inquilino com contrato a vencer muito tempo depois, e ainda com

possibilidade de renovação e discussão judicial para manutenção do mesmo. Vale

lembrar que o direito de continuar com o negócio, no caso de uma possível

discussão judicial, é analisado levando em consideração o período de tempo em

que o inquilino exerceu o seu comércio no local.

“Esta questão do contrato também deve ser observada por quem
pensa em comprar um

fundo de comércio. Não vale a pena comprar se o contrato tem vigência inferior a

cinco anos”, alertou Tasso Verçosa Rocha, sócio gerente da Líder. Além disso, na

hora da compra, se o terreno do posto pertence à distribuidora, é importante

avaliar seu interesse de permanência na região. Muitas vezes, embora o terreno

seja mais valorizado do que o fundo de comércio, a empresa tem interesse em

manter sua bandeira na região.

No caso do proprietário optar pela venda do imóvel, o inquilino
deve ser o

primeiro a ser consultado. “Ele tem prioridade de compra”, garantiu

Rodrigo Castro, diretor da Catena & Castro. “O inquilino tem um prazo

para se manifestar, e o valor efetivamente negociado com o interessado na compra

deve ser também ofertado ao locatário. Deve-se apresentar, por escrito, uma

opção de compra, com prazo determinado. O imóvel só poderá ser vendido a

terceiros se não houver interesse do inquilino”.

Segundo Castro, para garantir uma boa negociação, seja em
situações de

compra ou venda de fundo de comércio, é fundamental contar com uma assessoria

especializada. “A negociação não pode levar em conta somente o aspecto

financeiro, mas também questões de mercado, jurídicas e a própria condição do

posto (se necessita ou não de reforma, se está em conformidade com as

legislações vigentes)”.

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