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Condomínio Logístico

Entrevista Rodrigo Castro para Revista Log Web em 14 de Março 2016 sobre Condomínios logísticos. Eles são considerados apoios primordiais para as operações logísticas, principalmente com a economia aquecida. Mas, e no atual momento, com a estagnação econômica, quais as perspectivas quanto a este setor em 2016? Quais fatores podem afetar, positiva e negativamente, o segmento de condomínios logísticos ainda neste ano? As respostas são dadas a seguir, pelos representantes da maioria dos condomínios logísticos instalados no país, bem como por construtoras e empresas que comercializam e administram propriedades.

Matéria condomínios industriais e logísticos - Inácio Rodrigo de Castro

Locação galpões industriais e logísticos em Mauá ABCCondomínio Industrial e Logístico CCRE Mauá

Christian Wagner, diretor da Almi Imóveis Corporativos (Fone: 0800 033.8010), acredita que 2016 será ser um ano de adequações. “Percebemos que o foco da maioria dos clientes é na busca por redução de custos e melhoria da eficiência operacional. A cadeia logística está sendo afetada negativamente pela desaceleração econômica e se agrava com a alta dos combustíveis e também do salário mínimo. Neste cenário, as vantagens competitivas dos condomínios logísticos se destacam. Acreditamos que durante o ano poderá existir uma migração dos produtos menos eficientes para os produtos mais eficientes e baratos para a operação como um todo.”

A análise de Maurício Geoffroy, diretor comercial da Bresco Investimentos (Fone: 11 4058.4555), revela que os investidores estão encarando com muita cautela este momento de incertezas no cenário político e econômico e com perspectivas bastante negativas. O processo de tomada de decisão das empresas está mais moroso, e é natural que os planos de expansão sejam revistos e mais contidos.

“Neste contexto – diz Geoffroy –, as principais movimentações que devemos ter ao longo do ano são de empresas buscando migrar de espaços mais antigos e obsoletos para empreendimentos mais modernos e eficientes (flight to quality) e com preços e condições bastante competitivos. Assim, com redução na velocidade de novas entregas e este movimento de absorção pelos produtos de maior qualidade, esperamos que o volume de estoque disponível não cresça tanto em relação aos patamares do ano passado.”

O diretor comercial da Bresco também destaca que o cenário macroeconômico brasileiro está impactando diretamente o consumo interno e o comércio exterior, ocasionando a redução do volume de mercadorias produzidas e importadas. Com isso, a necessidade de espaço de armazenagem tem diminuído, o que está gerando entrega de espaços e aumento da vacância. “Apesar destes fatores negativos, o e-commerce, onde o principal pilar é a operação logística, vem sustentando um nível de crescimento importante no Brasil e exterior”, completa Geoffroy.

Otimismo

Rodrigo Castro, diretor da Catena & Castro Real Estate – CCRE (Fone: (11) 2381-4409 ), também se mantém otimista. “Mesmo com o cenário político/econômico em dificuldades, a tendência do mercado de galpões logísticos é positiva, pois o inventário brasileiro de condomínios industriais é muito inferior ao de outros países. A busca na redução de custos, imóveis modernos e adequados para qualquer tipo de operação, segurança, localização estratégica e infraestrutura, como restaurante, salas de reuniões e heliportos, são fatores que continuam atraindo as empresas dos setores industriais e logísticos. O mercado em 2016 será mais retraído, mas não está parado, existe uma ‘movimentação’. Recebemos semanalmente 3 a 4 consultas de grandes empresas buscando alternativas para redução de custos, agregando uma maior qualidade para a operação e funcionários, fugindo das grandes capitais, como São Paulo e Rio de Janeiro, onde a maior parte dos imóveis ‘tradicionais’ não está adequada, são imóveis antigos e possuem um custo alto (locação, IPTU) e não têm uma segurança compatível com o negócio. A carência de condomínios ainda é muito grande, pois se compararmos o Brasil com outros países, como Estados Unidos, Canadá e Alemanha, verificamos que o número de imóveis industriais e logísticos chega a ser 20 vezes maior que no Brasil. Acreditamos que o mercado de condomínios industriais crescerá muito nos próximos 10 anos.”

Castro também aponta os fatores que podem afetar, positiva e negativamente, o segmento de condomínios logísticos em 2016. Positivamente: “em momentos de crise, as empresas buscam alternativas, redução de custos, um melhor custo-benefício e é isso que um condomínio industrial e logístico oferece. No primeiro mês do ano 2016 já recebemos mais de 15 consultas de grandes empresas buscando exatamente isso. Empresas que estão localizadas em imóveis antigos, com um valor de locação alto, com áreas ociosas, buscam e estudam esse conceito de ‘compartilhar’ espaços com maior segurança e menor custo, esse é o conceito do condomínio industrial e logístico. Empresas que estão em espaços de 5.000 a 10.000 m² buscam espaços menores, mais otimizados, ‘módulos industriais’. Reduzir custos é a ‘bola da vez’.” Mas, o diretor da Catena & Castro Real Estate também aponta os fatores negativos: “os lançamentos de novos empreendimentos sofrerão uma desaceleração em virtude da instabilidade política e econômica, como acontece com outros tipos de empreendimentos residenciais e comerciais.”

Paola Noguchi, diretora executiva da DCL Real Estate (Fone: 41 3324.3235), também é otimista. De acordo com ela, a confiança vem do fato de seus ativos terem uma excelente localização. Além disso, continua a onda de fly to quality. “A onda de fly to quality traz resultados positivos para o setor, pois quem for bom gestor e colocar na ponta do lápis, vai perceber que vale a pena a migração para galpões mais novos. Por outro lado, o cenário macroeconômico acaba adiando definições estratégicas de mudança”, diz Paola.

Guilherme Palocci, vice-presidente da Clarion Partners (Fone: 11 2730.0430), por sua vez, diz que tiveram uma redução em torno de 10% no novo estoque entregue em 2015 – em comparação com 2014 –, que deve no mínimo se repetir em 2016. Ainda segundo ele, a vantagem dos investimentos no setor logístico, quando comparados a outros segmentos do setor imobiliário, é que o faseamento dos projetos é mais flexível. Isso permite um dinamismo e planejamento melhor dos desenvolvimentos durante os ciclos macroeconômicos e do mercado imobiliário. Nesse contexto, as entregas em curto prazo devem ser reduzidas ou postergadas.

“Apesar do cenário recessivo, boa parte dos preços pedidos de locação, em geral, se manteve estável. Por outro lado, concessões nos preços transacionados têm sido oferecidas para atrair o usuário e permitir uma acomodação em períodos mais difíceis, com inflação em nível elevado, afetando diretamente os reajustes contratuais. Tempos de crise projetam desafios para as empresas, mas também oportunidades. O atual contexto de condomínios logísticos permite aos ocupantes que tiverem agilidade e inteligência na tomada de decisão consolidar suas operações em empreendimentos mais eficientes, com mais infraestrutura e melhor localização, trazendo, assim, uma ótima oportunidade de melhoria nas operações, sem que se tenha aumento de custos.”

Palocci também considera que 2016 será um ano ainda difícil, mas que as empresas devem buscar se posicionar para uma retomada de crescimento. “Olhando os números de 2015, apesar da absorção bruta dos empreendimentos não ter tido uma redução brusca, a absorção líquida teve uma queda mais expressiva quando comparada ano a ano. Isso traduz um pouco o movimento de empresas aproveitando o momento e fazendo mudanças para projetos melhores, mais eficientes e que atendam melhor suas operações. Estamos vendo não só a migração de galpões de classe B para classe A, mas também de galpões isolados, mais obsoletos, para condomínios logísticos, onde encontram uma economia real nos custos da operação. Uma entrega mais acelerada do estoque ‘em construção’ ou ‘em projeto’, sem que haja uma melhora na economia, poderá afetar negativamente o setor, colocando pressão no curto prazo. Por outro lado, um destravamento político mais rápido, e uma melhoria do quadro fiscal e perspectivas, com redução da inflação, poderá trazer uma retomada mais rápida, dando mais confiança às empresas e indústrias, permitindo retomada de projetos de expansão”, completa o vice-presidente da Clarion Partners.

Na opinião de Fernando Luiz Perez, diretor de negócios da Cone – Condomínio de Negócios (Fone: 81 3201.3400), em 2016, o setor terá uma redução nos lançamentos e projetos com módulos menores para atender a nova demanda. “A necessidade cada vez maior de busca de redução de custo pode elevar a transferência de operações para áreas em regime de condomínios. Por outro lado, o aumento de custos de produção e redução de valores de locação podem reduzir o estímulo a novos investimentos”, completa Perez.

Gilson Schilis, CEO da Fulwood Condomínios Logísticos e Industriais (Fone: 11 2344.2999), também aponta que, com expectativa de redução do crescimento econômico do País para 2016, veem uma perspectiva de desaceleração no setor de condomínios logísticos. “Porém, apesar de um pequeno decréscimo na taxa de ocupação, a vacância vem se mantendo constante, em números inferiores a 16% ao ano – disponibilidade que avaliamos aceitável para o atual momento econômico. Estimamos que durante o ano, a absorção do estoque ainda irá aumentar com o movimento flight to quality, no qual muitas empresas optam por novas locações, estimuladas por uma maior oferta de carência, que justifica a mudança de suas operações, reduzindo ainda mais as vacâncias.”

Ainda de acordo com Schilis, se por um lado a situação econômica do Brasil impacta negativamente no segmento de condomínios logísticos, o mercado responde positivamente com técnicas comerciais para estimular o consumo do produto, oferecendo, por exemplo, prazos de carência maiores.

Mauro Dias, presidente da GLP Brasil – Global Logistics Properties (Fone: 11 3500.3700), faz uma análise mais detalhada. Começa dizendo que a realidade do mercado de locações de galpões logísticos é bastante diferente do que vive o mercado de locação residencial e comercial. “Enquanto muitas cidades têm, no momento, excesso de prédios e casas voltados para uso residencial e comercial, há escassez de galpões e parques logísticos com estrutura de alto padrão. Os centros logísticos classe A no Brasil representam cerca de 20% do estoque total do país, o que é muito pouco comparado ao tamanho do mercado de consumo brasileiro. Há uma demanda ainda não atendida em todo o país que movimenta o setor.”

Ainda de acordo com Dias, em um cenário de economia desacelerada, as empresas começam a pensar em reduzir custos e ter mais produtividade. Por isso, investir em melhorias para a cadeia logística é fundamental. “Instalações mais modernas representam uma oportunidade de ganho de eficiência logística. Percebemos ainda uma crescente procura pelo modelo de condomínios logísticos que proporciona, também, ganho em qualidade de serviços e redução nos custos de operação ao compartilhar despesas e infraestrutura.”

Ainda na análise do presidente da GLP Brasil, o principal fator que afeta o segmento de condomínios logísticos é o consumo. Afinal – diz ele – quanto maior as vendas do atacado e varejo, mais centros de distribuição ou uma área maior serão necessários para estocar e distribuir mercadorias no país como um todo. “Apesar do fraco desempenho da economia, acreditamos que ainda há espaço para o crescimento do setor. A busca por mais eficiência em instalações modernas e o contínuo crescimento do e-commerce são fatores que impulsionam a demanda por galpões logísticos de alto padrão.”

Guilherme Rossi, CEO da GR Properties (Fone: 11 3709.2660), por sua vez, também aponta que o setor está com vacância acima da média dos últimos anos. Por outro lado, a produção de novos empreendimentos especulativos diminuiu consideravelmente. A absorção líquida continua positiva, o que significa que novos empreendimentos estão sendo locados, mesmo que em ritmo mais lento.

“Se a expectativa de rentabilidade dos investidores destes ativos diminuir, os preços de locação irão baixar e, assim, o mercado deve se movimentar. Muitos inquilinos hoje ainda estão instalados em empreendimentos antigos e com características técnicas ultrapassadas. Estes são potenciais ocupantes dos novos empreendimentos que estão no mercado. Uma queda drástica no consumo, inclusive do e-commerce, pode afetar a ocupação dos imóveis neste setor”, completa o CEO da GR Properties.

Simone Santos, diretora de serviços corporativos da Herzog Imobiliária (Fone: 11 3089.7444), aponta que, em função do bom desempenho da absorção do estoque de condomínios logísticos industriais em 2015 e da desaceleração da entrega de novos empreendimentos nesse mesmo período, começaram 2016 com uma menor taxa de vacância. “Ainda assim, o primeiro semestre de 2016 deve seguir os passos do ano passado e novas locações serão motivadas por um pacote de benefícios ao inquilino, com descontos e prazos esticados de carência. Com isso, devemos manter o ritmo de absorção observado em 2015 – a previsão é que a partir do segundo semestre, o mercado comece a ficar mais equilibrado.”

Simone diz, ainda, que o desempenho do mercado de imobiliário logístico industrial está diretamente atrelado à economia. Por essa razão esse mercado esteve numa crescente entre os anos 2007 e 2013, com baixa vacância e expressiva valorização nos valores de locação: um mercado totalmente favorável aos proprietários. “A partir de 2014, quando tínhamos sinais da desaceleração da economia, coincidindo com a entrada de um volume significativo de novo estoque, o mercado de condomínios logísticos industriais começou a reverter para o lado dos inquilinos”, completa a diretora de serviços corporativos.

A análise de Paulo Togniazzolo, gerente comercial da Hill International (Fone: 11 2139.8000), não difere muito da dos seus colegas de negócio. De acordo com ele, há uma demanda relativa como uma forma de melhorar a eficiência logística. Grande parte dos galpões existentes é antiga e possui alto grau de obsolescência, além de altos custos operacionais. A demanda por ativos com melhor qualidade e níveis de preços ligeiramente mais baixos deverá ser mantida para este ano. Existe uma carência de infraestrutura devido a investimentos governamentais modestos, gerando um aumento nos custos logísticos locais.

“Como os níveis de vacância não estão elevados, é esperada a manutenção dos níveis de investimentos para 2016, com uma retomada do crescimento a partir de 2017. Existe um potencial de crescimento grande se compararmos o metro quadrado de armazenagem per capta entre Brasil e EUA, onde podemos verificar que a taxa brasileira é 15 vezes menor”, completa.

Togniazzolo diz, ainda, que o mercado está afetado em função da difícil percepção de recuperação econômica no país e esta retração da demanda permanecerá, provocada pela inibição da ação de investidores e a dificuldade de definição de estratégias de longo prazo das empresas. O crescimento acelerado dos volumes de exportação e do agrobusiness pode contribuir, positivamente, para um aumento do quadro atual de condomínios logísticos.

“Dada a situação econômica atual do país, o mercado de galpões – como qualquer atividade – também sofreu ajustes. Entretanto, comparando-se com outros produtos imobiliários, pode-se dizer que os impactos foram bem menos agressivos, visto que é possível identificar ainda boas e importantes oportunidades.”

A análise, agora, é de Hailton Liberatore, diretor comercial da Libercon Engenharia (Fone: 11 5111. 8580). Ele também diz que no ano de 2016, o setor de condomínios logísticos terá um ritmo de expansão menos frenético, porém continuará mostrando vigor e solidez. “Na visão de médio e longo prazo, os grandes investidores globais ainda consideram o Brasil uma grande oportunidade de negócios, com grande espaço para o crescimento. Apesar do ambiente instável, eles continuam investindo e desenvolvendo novos empreendimentos, criando uma vantagem competitiva imensa quando a retomada do crescimento vier.”

O diretor comercial da Libercon também avalia que, como em toda crise, algumas portas se fecham, mas outras se abrem. “O ano de 2016, para o segmento de condomínios logísticos, será marcado pela busca da eficiência. Há atualmente relevante demanda por novos galpões com projetos e conceitos de alta performance, em substituição aos existentes em operação, menos eficientes e com instalações obsoletas. Neste ambiente de restrições de custos, o Operador Logístico procura fazer mais com menos, e a solução adotada é a utilização de uma nova infraestrutura mais eficiente, segura e moderna, além da concentração de diversas operações – antes em várias localidades – em uma única edificação, ou pelo menos dentro do mesmo condomínio.”

Márcio Vieira de Siqueira, diretor de desenvolvimento da Log Commercial Properties (Fone: 0800 400.0606), também aponta que o mercado de condomínios logísticos brasileiro ainda é incipiente. “Nossos números ainda são baixos em relação aos dos países mais maduros. É um mercado que está em crescimento. Em alguns grandes centros, onde há excesso de oferta, a absorção é mais demorada, daí a importância da diversificação geográfica”, aponta.

Alexandre Magno de Moraes, diretor comercial da Masa Empreendimentos Imobiliários (Fone: 11 3299.1700), também aponta as perspectivas quanto ao setor de condomínios logísticos em 2016, de um modo geral: ocupação de áreas com maior qualidade e um movimento horizontal, ou fly to quality. “É uma oportunidade de migração das empresas estabelecidas ou em localidades menos privilegiadas ou em unidades com infraestrutura inferior procurarem outros produtos que atendam as suas necessidades, com equipamentos mais modernos e, muitas vezes, com o mesmo custo dos anteriores.”

Moraes também aponta que as ocupações dos condomínios logísticos estão diretamente relacionadas ao consumo. Portanto, em períodos de alta no consumo, há, por exemplo, os segmentos do e-commerce ou de Centros de Distribuição de alimentos, que crescem e necessitam de espaço para armazenagem. E, o contrário também é verdadeiro, pois na medida em que o mercado dá sinais de enfraquecimento, inevitavelmente há segmentos que se contraem.

“Se a economia do país ajudar, o setor de condomínios logísticos tem potencial para crescer, uma vez que está atrelado ao consumo. Ainda há bastante espaço para expansão deste segmento, pois a tendência é que as indústrias e empresas que precisam de armazenamento migrem para condomínios logísticos, por segurança, espaço e infraestrutura diferente de galpão de rua”, concorda, agora, Marcelo Bigucci, diretor de marketing e locação da MBigucci Construtora (Fone: 11 4367.8600).

Hardy Milsch, presidente da Prologis CCP (Fone: 11 3018.6900), costuma afirmar “que a gente mantém o otimismo, apesar da crise, mas com cautela. Continua havendo um movimento de busca por galpões que melhorem a operação logística do cliente. Isso favorece quem tem empreendimentos de alto padrão, cuja eficiência costuma ser maior que 90% – área de armazenagem em relação à área total. Apesar disso, obviamente as negociações estão mais longas. A taxa de vacância do setor também aumentou. Não é o nosso caso. Fechamos 2015 com 100% de ocupação e entregaremos mais 250 mil metros de área construída esse ano, com mais de 40% dessa área pré-locada.”

Para Marino Mário da Silva, diretor comercial da Retha Imóveis & Serviços (Fone: 11 4777.9800), as perspectivas quanto ao setor de condomínios logísticos em 2016, de um modo geral, são de manter-se estável no quesito preço – considerando São Paulo e Grande SP, o valor não deve passar de R$ 18,00 a 20,00 m². Com a retração do setor industrial, a perspectiva de novos investimentos em construção no setor logístico deverá diminuir, no entanto a possibilidade de investimentos externos poderá alavancar o setor.

Silva diz, ainda, que o cenário negativo está ligado à inflação alta, aos juros altos e ao índice de confiança dos clientes e investidores. “A vacância não deve diminuir, porque a indústria está em retração pelo consumo baixo, sendo assim teremos resultados mais modestos. A expectativa é que se resolvendo a situação Política do Brasil, a economia volte a crescer e o consumo aumente, alavancando a produção interna, porém esta incerteza que o país vive atualmente com o contínuo aumento dos custos e dos impostos piora ainda mais o mercado logístico”, finaliza.

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Revista Log Web - 14 de Março 2016

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